新视角新观点：戴德梁行解读天津房地产下半年发展态势

新项目入市 空置率环比上涨

2016年上半年，位于金融城商圈的新华国金中心、茂业大厦相继入市，为天津甲级写字楼市场带来约171,870平方米的优质办公空间，至此，天津甲级写字楼总存量上升至119万平方米。租金方面，上半年，天津甲级写字楼市场租赁需求较弱，为应对市场，各业主纷纷下调租金以吸引客户，故天津甲级写字楼市场平均成交租金环比下降7.9%至每月每平方米111.4元。

受市场需求疲软及新入市项目高空置率的影响，天津甲级写字楼市场整体空置率环比上涨9.2个百分点至30.1%。从客户的企业来源看，内资公司依然是本时期成交的主力，成交占比高达73.9%；从客户的行业类型来看，金融类、物流贸易及新型TMT行业为当时期租赁的热门行业。如中国出口信用保险公司在金谷大厦完成约3,000平米的租赁面积，中国农业银行成功签约鑫银大厦，纳琦环保科技成功入驻城市大厦等。

各商圈去化压力大 预计租金恐下行

从核心商圈分析，得益于地理位置优越及金融街南开中心成交的利好，南京路商圈空置率环比微降1.2个百分点至19.9%，租金则由于市场原因环比下降6.2%至每月每平方米118.6元；小白楼商圈部分楼宇为保持客户质量降价幅度较低，租金环比微降3.0个百分点至每月每平方米106.1元，空置率则保持稳定至16.2%；友谊路商圈由于在地理位置上不占优势，且近几年没有新项目入市，部分客户为寻求更优质楼宇，在本阶段集中退租，空置率受此影响环比上涨4.0个百分点至12.8%，租金环比下降6.3%至每月每平方米09.8元。金融城商圈由于新入市项目的高空置及低租金的影响，空置率被大幅拉升至58.9%，租金则环比下降13.3个百分点至每月每平方米107.8元。

展望2016年下半年，天津甲级写字楼市场将迎来约24.6万平方米的新增供应，主要集中在南京路、小白楼等传统商圈，去化压力较大；且由于近几年天津销售型写字楼投入市场量持续增多，对写字楼租赁市场冲击巨大，预计天津甲级写字楼租金有进一步下行的风险。