新视角新观点：戴德梁行解读天津房地产下半年发展态势

2016年7月13日——房地产服务运营商戴德梁行于天津成功举办了2016天津房地产新视角高峰论坛，会上，多位业内专家分别就天津甲级写字楼空置率、本地住宅市场下半年态势以及物流地产类REITs价值新发现等问题进行解读，并提出了自己的观点。

写字楼：空置率进一步升高 未来去化压力大

北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生就2016年上半年度天津写字楼市场进行了总结并作出展望。

据天津市统计局初步核算，2016年1-5月，天津全市房地产开发投资总额为860.3亿元，同比增长14.2%，占全社会固定资产投资的比重为15.8%。其中办公楼投资50.5亿元，同比增长3.5%；央行年后的降准政策使市场流通货币量增加，为房地产市场带来更多地投资机会。

新项目入市 空置率环比上涨

2016年上半年，位于金融城商圈的新华国金中心、茂业大厦相继入市，为天津甲级写字楼市场带来约171,870平方米的优质办公空间，至此，天津甲级写字楼总存量上升至119万平方米。租金方面，上半年，天津甲级写字楼市场租赁需求较弱，为应对市场，各业主纷纷下调租金以吸引客户，故天津甲级写字楼市场平均成交租金环比下降7.9%至每月每平方米111.4元。

受市场需求疲软及新入市项目高空置率的影响，天津甲级写字楼市场整体空置率环比上涨9.2个百分点至30.1%。从客户的企业来源看，内资公司依然是本时期成交的主力，成交占比高达73.9%；从客户的行业类型来看，金融类、物流贸易及新型TMT行业为当时期租赁的热门行业。如中国出口信用保险公司在金谷大厦完成约3,000平米的租赁面积，中国农业银行成功签约鑫银大厦，纳琦环保科技成功入驻城市大厦等。

各商圈去化压力大 预计租金恐下行

从核心商圈分析，得益于地理位置优越及金融街南开中心成交的利好，南京路商圈空置率环比微降1.2个百分点至19.9%，租金则由于市场原因环比下降6.2%至每月每平方米118.6元；小白楼商圈部分楼宇为保持客户质量降价幅度较低，租金环比微降3.0个百分点至每月每平方米106.1元，空置率则保持稳定至16.2%；友谊路商圈由于在地理位置上不占优势，且近几年没有新项目入市，部分客户为寻求更优质楼宇，在本阶段集中退租，空置率受此影响环比上涨4.0个百分点至12.8%，租金环比下降6.3%至每月每平方米09.8元。金融城商圈由于新入市项目的高空置及低租金的影响，空置率被大幅拉升至58.9%，租金则环比下降13.3个百分点至每月每平方米107.8元。

展望2016年下半年，天津甲级写字楼市场将迎来约24.6万平方米的新增供应，主要集中在南京路、小白楼等传统商圈，去化压力较大；且由于近几年天津销售型写字楼投入市场量持续增多，对写字楼租赁市场冲击巨大，预计天津甲级写字楼租金有进一步下行的风险。

商业市场：竞争激烈 整体空置率环比上涨

中国区研究部主管魏东女士就2016年上半年天津商业市场进行了总结并作出展望。

2016年上半年，受新入市项目高空置率的影响，天津购物中心市场整体空置率环比上涨0.8个百分点至10.3%。租金方面，天津购物中心平均租金环比保持平稳至每月每平方米464.4元。

升级改造 确定市场主态

项目表现方面，2016年上半年，天津仅一项目入市，即位于滨江道商圈的天津世纪都会项目，该项目为天津零售物业市场带来约76,000平方米的优质商铺供应，至此，天津零售物业市场总存量上升至303万平方米。天津世纪都会为和记黄埔地产在天津的首个商业项目，并引进橙天嘉禾影城、无印良品、莫莉幻想、绿茶餐厅等品牌，致力于打造南京路首家 “一站式享乐型”时尚购物中心。

另外，位于西南角的天佑城项目也在本时期进行部分的升级改造，淘汰部分零售商业，大量引入儿童业态，如“朵朵童世界”；另外，天佑城项目还将4楼整体作为跨境商品直营中心，引入如胡萝卜村、世淘优品等。

标新立异 引入新业态

业态表现方面，体验式业态在天津继续扩张。餐饮方面，天津首家东南亚自助精品火锅“泰诱惑”于5月1日在天津远洋未来广场盛大开业；生活娱乐方面，浩沙健身在天津开业，落户天津世纪都会；天津第2家苹果Apple Store零售店也于3月26日在天津恒隆广场开业，营业面积达1,178平方米。

展望下半年，和平·大悦城、万福生活广场·北宁湾项目计划于年内落成交付，将为天津零售商业市场带来23.7万平方米的新增供应。届时，天津商业市场竞争将更加激烈，各商业项目定位也将更加精细，具有创意性的商业理念和创新性的经营模式将更多地出现在消费者眼前。

商品住宅：利好政策促使下 整体呈量价齐升态势

中国区研究部主管魏东女士就2016年上半年天津住宅市场进行了总结并作出展望。

武清成交量占远郊地区65%

2016年上半年，受益于各种利好政策的影响，天津新建商品住宅呈现出量价齐升的态势。2016年1-6月，天津新建商品住宅共成交面积为1,121万平方米，环比上涨37.2%，同比增长近1倍。分区域看，远郊地区成交量最高，达363万平方米，其中武清区成交量达236万平方米，占远郊地区总成交量的65.0%，这主要是由于京津冀的协同发展以及首都功能疏解后，武清区的地理位置及经济地位逐渐上升，且今年北京通州楼市收紧，部分投资者将更多地投资机会放在武清。2016年上半年，和平区成交量最低，这主要是由于和平区近几年供应量较低，大部分楼盘都出现无房可售的局面。

上半年政策利好 成交均价环比上涨5.5%

天津新建商品住宅成交均价为每平方米12,385元，2016上半年环比上涨5.5%，这主要是由于年后的各种利好政策促使2016年上半年度天津楼市成交量热闹，提升了开发商涨价的信心，且最近天津土地市场高价地频现，“高价地效应”也促使各楼盘纷纷涨价。分区域看，市内六区环比上涨13.2%至每平方米26,045元，其中南开区则由于复康路11号、鲁能公馆及天房崇德园项目的带动成交均价达每平方米32,729元，超过和平区位列天津市之首。2016年上半年，滨海新区成交均价环比下跌2.0%至每平方米9,634元，主要是由于近半年来滨海新区供应量较高，且多为刚性需求项目，开发商为消化库存报价均较为理性。

展望2016年下半年，天津公积金贷款政策收紧，使得购房者购房成本上升，且上半年热闹的市场成交量也透支了部分未来市场购买需求，使得目前市场需求疲软，预计下半年楼市成交将出现回落；价格方面，随着楼市成交量的回落，新房报价将逐渐向理性价位回归，房价涨势难以继续。

物流地产：REITs价值新发现

近日，国内第一单权益型物流资产支持专项计划—“苏宁云享专项计划”成功发行，开启了物流地产在国内类REITs领域里的先河。该计划的成功发行丰富了目前市场及投资者所关注、投资的不动产金融产品类型，满足了电商发展的需要，也将促进物流市场的快速发展。

物流地产热潮惹国内外资本竞相追逐

在当下“大数据”、“互联网+”及电商飞速发展潮流的推动下，以“冷链物流”、“生鲜冷链”、“医药品仓储物流”等高标或特殊仓库市场将逐步取代传统的“标准仓库”，成为物流地产商的发展方向。随着我国各大城市物流类土地供给的稀缺性，以及物流仓储市场门槛的不断提升，“高标仓库”的价值优势及潜力不断被市场挖掘，成为国内、外资本竞相追逐的投资新热点。

“苏宁云享专项计划”引领市场

“苏宁云享专项计划”是以苏宁云商集团股份有限公司所拥有的位于包头、青岛、南昌、成都、无锡及广州六个重点城市中的高新区域成熟的物流园区为目标物业，区域交通便捷度较高。总建筑面积为397,227.35平方米。发行总规模为18.47亿元，分别设立优先级、权益级两级产品，以满足投资者的不同风险偏好及预期收益需求。其中优先级发行规模为12亿元，中诚信给予AAA的信用评级，发行利率4.0%；权益级发行规模为6.47亿元，为投资型产品，不设预期收益率。

此次中信金石基金发行的“苏宁云享专项计划”无疑会助力苏宁云商在国内物流地产领域进一步扩张，占据更高的市场份额。该计划的成功发行也丰富了目前市场及投资者所关注、投资的不动产金融产品类型，满足了电商发展的需要，也将促进物流市场的快速发展。

物流地产类REITs势头强劲

物流地产作为一种收益性物业，戴德梁行北中国区估价及顾问服务主管胡峰先生表示:“我们在评估过程主要关注物业品质、所处区位、所厘定租金、区域类似物业的租金、投资回报率及市场潜在供应；就本次苏宁物流项目而言，其仓储用房均属目前国内高标物流仓储类用房充分考虑其与类似物业的差异因素；同时，在确定物业贴现率时也充分调查活跃物流物业投资者如普洛斯（Global Logistic Properties）、嘉民集团（Goodman）等在国内市场上新建、租赁经营物流仓储类物业所采用的回报率，并结合具体物业的区位、物业类型组合、租金收入以及租户组合等因素综合确定。”

对于REITs产品市场的发展前景，胡峰先生表示：“此次首单物流地产类REITs的成功发行，引起了市场积极地反响，展示了国内类REITs强劲的发展势头。希望坚持价值投资理念理性投资，在合理估值的基础上审慎挑选标的资产，培育良性、可持续发展的中国REITs市场。戴德梁行在REITs领域已深耕多年，曾参与众多国际、国内REITs、类REITs产品的估值、市场分析、物业状况评价等工作。为金融机构、投资者提供了详尽、可信、客观的尽职调查报告。随着国内REITs产品的不断丰富，戴德梁行将继续与金融机构深入合作，开拓国内REITs市场新领域，为更多的优质企业提供一流的专业估值及咨询服务。”