2018年上海土拍稳字当头成交113幅吸金1602亿

掌来源：房掌柜 刘慧慧天津房掌柜 2019-01-03 11:15:45

[摘要]土地市场，一直被视为楼市风云的“晴雨表”，回顾2018年上海土地市场，在土拍市场的持续严控之下，上海土拍市场延续了去年以来的平稳行情，低溢价成主流，尤其宅地全部以零溢价成交。

土地市场，一直被视为楼市风云的“晴雨表”，回顾2018年上海土地市场，在土拍市场的持续严控之下，上海土拍市场延续了去年以来的平稳行情，低溢价成主流，尤其宅地全部以零溢价成交。最重要的是2018年租赁地块仍是土地市场重要角色，成交价依旧延续去年低价成交惯例，楼板价多为市场价格的2折左右，这些地块最终也被国企和央企瓜分。当然2018年上海土拍市场呈常规态势外也不乏亮点，不仅出现几幅溢价率过百地块，甚至还有个人拿地现象，集体土地首次入市等现象也令人耳目一新。

　　据房掌柜统计：2018年上海共成交113幅地块(经营性用地)，成交面积合计412万平方米，环比增长9.6%，成交金额共计1602亿元，环比增长44%。

　　其中宅地成交34幅，成交面积174万平方米，租赁地块成交35幅，未来至少可提供35077套租赁用房，另还有商业类地块44幅。

　　综合打分拿地难低溢价成主流

　　2017年以来，为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，限房价、限地价、土拍规则变更、竞自持等政策在一定程度上抑制了过热的土地市场，对于上海而言，2018年上海土地市场地冷价跌，“底价地”、“低溢价地”频出。

　　据房掌柜统计，2018年上海共成交宅地34幅，共揽得土地出让金约833亿元，总规划建筑面积约400万平方米，综合溢价率0。

　　△上海经营性土地平均溢价率

　　已成交地块中，溢价率高于0的地块有2宗，其中7月10日金茂以172299万元竞得青浦区华新镇蒋家巷路东侧44-02地块，楼面价21157元/㎡，溢价0.70%。而另一宗徐汇虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块则于8月1日成交，上海鑫侨高置业有限公司(万科、上海仪电集团、徐汇区国有资产监督管理委员会联合控股的企业)以986320万元一举拿下，成交楼板价27633元/平，溢价率0.13%。

　　对此卢文曦表示：楼市降温导致预期下降。尽管溢价率下降了，但是限价因素使得利润空间也被限定，在市场预期转变情况下，防风险会放在总要位置。此外，综合打分导致只有大房企才有高分数，中小房企入围机会不多。打分制使得参与竞争的房企多半是龙头房企或者国企央企，最终只有1家或者2家能进入围。竞争者少自然不会非理性加价了。

　　据了解，2016年上海楼市火热，地王频出。为遏制地王现象，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。

　　上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让;超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“微调”，在上述“评标标准和方法”外，首次引入“受让管理”指标。

　　根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

　　租赁住宅用地占重要比例

　　自2017年7月24日上海市首次推出租赁住房用地以来，租赁住宅用地成为土拍市场主角。 2017年，上海共出让了21幅租赁用地，2018年上海租赁住宅用地更是占重要比例。今年租赁住宅地块共成交35幅，未来至少可以提供35077套租赁用房。

△上海租赁住房地块分布图

从区域分布来看，杨浦、静安、浦东等市区范围仍是主要成交区。今年松江、青浦、宝山等外围区域成交逐渐增多，但是这些地块离开轨道交通站点不远。虽然租赁地块质地不错，但从成交价格来看，楼板价多为市场价格的2折左右，延续去年低价成交惯例。当然，这些地块最终也被国企和央企瓜分。

　　根据梳理，目前租赁地块竞得人中，上海本土国企占据绝大多数，其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团以及市北高新集团，分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。

　　2017年上海出台住房十三五规划。根据规划，十三五期间(2016-2020)，上海将新增住房170万套，其中商品住房40万套、租赁住房70万套。无疑，租赁住房将在未来上海房地产市场中扮演重要角色。

　　上海市房屋管理局副局长张立新表示，上海所推租赁用地布局基本在产业园区、校区、商务密集区、交通枢纽附近，多数在外环线以内的中心城区。上海正发挥国资国企的引领和带动作用，通过在园区、校区建租赁用房，推动城市功能转换的机遇，实现上海的职住平衡。

　　土拍市场惊现个人买家

　　2月7日，临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块被自然人林映瑞以总价19126万元竞得，折合楼面价3250元/平方米，溢价率1%。

　　据了解，临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块2月7日公开竞拍，竞拍者两家，一家为：宝龙集团旗下公司上海龙潜实业发展有限公司和上海临港浦东新经济发展有限公司，一家为：林映瑞。

　　最终，自然人林映瑞竟然1.9126亿元拍到了临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块，击败了宝龙集团和临港集团下属公司联合体!

　　无独有偶，3月30日，自然人陈传武、王晓鸥以23150万元竞得松江区中山街道国际生态商务区7-2号(新城C单元28-03)地块，成交楼板价6551元/平，溢价率84.46%。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自然人拿地，多半是因为属于个人独资的公司，所以拿地方面是以自然人的名义进行获取。这从侧面也说明一点，当土地市场降温的时候，很多企业拿地会趋于保守，而个人的资金预算总体可控，可以根据实际情况拿地，这是符合市场预期。类似个人拿地也说明有部分地块性价比依然较好，所以会吸引部分个人拿地，不过此类市场不是大众的市场，基本是部分个人资金预算有高达几个亿的人才可以去认购，普通人在认购土地市场上基本上没有可行性。

　　集体土地入市试点现身

　　2018年10月，松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块，以1.25亿元价格成交，建设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同，这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，出让人为泗泾经济联合社。

　　此外，在11月，松江区泗泾镇又有一幅集体建设用地转为租赁住房地块——松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号(集体土地试点入市)地块，以8581万元的价格成交，建设租赁住房不低于549套。

　　两幅集体租赁项目建设规定，集体建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得以租代售。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。

　　上海租赁集体用地入市的背后原因，是去年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。《实施意见》也提出，要稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，以增加租赁住房供应。

　　业内分析，泗泾镇成为首个集体土地入市建设租赁住宅的地区，主要原因在于紧邻市区的区位，以及镇域内没有行政村或农业户籍人口的现状。而且集体用地收归镇一级，不太会出现土地利用混乱复杂的情况。集体建设用地建造租赁住房，不仅可以解决新上海人的民生问题，有利于增加城市竞争力，也是改变城市发展结构的重大突破。

　　3幅溢价率过百地块

△溢价率过百地块

　　2018年3月30日，松江区中山街道国际生态商务区7-3号(新城C单元28-04)号地块被上海飞科置业有限公司以26440万元竞得，地块性质为办公楼，成交楼板价8016元/平，溢价率119.6%。

　　4月4日，上海市闵行区新虹街道中国博览会会展综合体配套5号停车场控详规划局部调整03-03、04-03、05-02、06-03、07-02、07-04、07-05、08-03、08-05地块出让，地块规划用途社会停车场用地、商业用地、广场用地，出让方式为挂牌。最终经过74轮，上海东浩兰生国展置业有限公司以66590万元摘得该地块，溢价率141%。

7月26日，中信养老产业有限公司14400万元拿下崇明区陈家镇CMSA0004、CMSA0005单元13-01商业用地，成交楼板价7127元/平，溢价率209.81%。

　　年度总价地王

　　2月13日，上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司以联合体的身份以137.72亿元竞得浦东新区龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-01等19幅地块。