马光远:房地产市场变天已成事实 房价究竟降了多少

中国房地产市场乱象颇多，但最乱当属信息之混乱，而房地产市场最大的不公是信息的垄断和不公。

从城市规划到土地供应，以及房价的统计数据，和其他基础数据，基本都是一笔糊涂账，导致中国房地产市场成了名副其实的诺奖得主阿克洛夫所言的“柠檬市场”。

市场的参与者，特别是购房者，就在这种混乱的信息下，随着各种真真假假的信息盲动和焦虑。以房价的统计为例。迄今为止，中国没有一个房价统计数据能够真实的反应价格的真实变动。无论是官方的70个大中城市房价数据，还是一些中介机构的数据，都无法真实的反应房地产市场的情况。

事实上，自1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标，在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。

其次，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。因为统计方法的欠缺，以及房价统计数据中各种利益纠葛，包括70个大中城市的房价统计数据都曾经闹过很大的笑话。

最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”，根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。

虽然知道这个消息肯定是假消息，但看到很多媒体和机构都在转载这个消息，查了一下消息来源，来自我爱我家市场研究院的统计，根据他们的统计，北京“在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。”

我不知道我爱我家的交易数据是如何统计的，但据我调查，不要说通州、亦庄，就是北京一些黄金地段，个别楼盘因为特殊情况出现20%的跌幅是存在的，但不代表普遍跌。

目前北京房地产市场的真实情况是，二手房都规定了区域最高指导价，超过这个价格的，不许公开挂牌，在出售的时候也会通过各种途径做低价格，让人感觉价格似乎降了。

其实，由于提高二套房贷的比例，以及各种限制举措，目前北京市场基本处于冷冻状态，成交大幅度下滑，买卖双方陷入了真正的观望期，而价格也出现了松动，以前不能议价的，现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。

尽管价格并没有出现媒体渲染的那种大幅度的下降，但包括北京在内的一线城市的房地产的天的确变了。这种变化，在成交量、价和未来预期等三个层面都出现了明显的态势：

一是成交量的大幅度下滑，北上广深和去年的热点城市的成交都出现了明显的降温。北京住建委数据显示，5月全月，北京二手住宅共实现10801套网签，环比4月全月下滑36%，创下2015年2月（8672套）以来的最低值；

二是价格出现了明显的松动，买卖双方的博弈关系已经完全逆转，从3月份之前的卖方市场转入买方市场；

三是对未来的预期逆转，年内的看涨预期几乎绝迹，交易双方都进入观望期，这种情况一旦持续，下一步的趋势就是实质性的降价。从上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等去年热点城市的情况看，基本大同小异。

房地产市场变天已经成为事实。

但是，中国房地产市场由于区域分化明显，除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外，各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。当下，在一线城市和去年的热点城市出现实质性降温的情况下，今年三四线，甚至四五线城市的房地产市场出现了超乎预期的火爆现象。

如果说今年一季度，一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线补涨符合逻辑，但目前很多库存仍然非常严重的三四线城市出现火爆，则极为不正常。

我在年初的文章中，曾提到东北的大连、沈阳、长春；长三角的盐城、镇江、扬州；以及列出的包括西安、重庆、南宁等价格仍然比较低的安全城市，我不认为，全国性的三四线城市都有补涨的潜力。比如唐山，一个库存吓人，空气污染极其严重的城市，4月份的房价涨幅居然位居70个大中城市之首，真是天大的笑话。除了用炒作来解释，没有其他理由。

对于下半年的房地产走势，我的基本预判没有改变：

一、包括一线城市在内的热点城市，如果调控政策持续，下半年房价出现明显下跌的概率仍然很大，特别是我之前点名的几个城市，一定要继续关注，稍安勿躁；

二、环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场，未来政策保持高压的可能很大，注定这个市场属于最危险的市场；

三、有概念、有经济基础，位居未来大的城市圈的三四线城市，以及东北的几个中心城市，房价补涨会持续，但库存高的热点城市，属于炒作引发的繁荣，热度不会持续。

中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律，我坚持认为，这些城市的房地产没有太多的投资价值。

当然，中国的房地产市场，短期受政策变动的影响很大，我一直强调，本轮调控持续的周期不会超过两年，到明年，很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松，城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。

至于媒体为什么开始热炒房价下跌的消息，按照过去的情况，这基本属于苦肉计的范畴，想传递出调控已经明显见效，不能再加码或者调控应该放松的信号，如此而已。在一个信息被完全操纵的市场，你需要一双慧眼，看到数据背后的真相。