易宪容:房价下跌20%市场意义 市场活跃度已跌入谷底

据《证券日报》报道，根据房地产中介公司的数据，5月北京二手住房市场实际签单量按月下降34.2%，新增客户登记量也按月下降11.9%，市场活跃度已跌入谷底，8区房价幅度有地方下跌超过20%。

中国指数研究院不久发布的数据显示，5月份全国多地房地产市场在在限售调控政策下，新楼开盘有所放慢，楼市成交整体表现平稳，不同城市的房地产市场分化在加剧。一线城市的成交面积，5月按月增长7.3%，其中深圳和上海按月上行，增幅较为显著。二线城市则有不少城市成交量下滑，如济南按月下降37.9%，按年降幅更达到6成。三线城市整体成交量按月增长4.9%，按年增幅27.4%，汕头增幅明显，达42%。

按照这些数据，尽管北京市场看上去是比较以前分析的要差，但是整个房地产市场形势还是与国家统计局所公布的数字差不了多少，即房地产市场调控政策出台之后，国内各城市的房地产市场将全面分化，出台了调控政策的一二线城市住房销售全面下跌，但房价基本上会僵持在现有价位上，住房的投机炒作者基本上不会因为这些政策出台而退出市场。

而对于三四线城市来说，由于多数一二线城市都已经出台了各种房地产市场调控政策，而三四线城市还在实施“因城施策”而没有出台房地产调控政策，这样不仅会让一二线城市的投机炒作者涌入三四城市的房地产市场，而且也会因为外地的投机炒作者涌入，三四线城市当地居民也会参与这种房地产投机炒作的博弈，不少三四线城市的住房销售也会出现快速增长，特别是在沿海一带经济发达地区的三四线城市更是如此。所以汕头出现住房年销售快速增长并不是什么奇怪的事情。

现在的情况是，北京的房地产市场似乎与市场预期有差距。本来，整个市场都认为，即使北京出台最严厉的房地产调控政策，房价也不会下跌。但从房地产市场中介的数据来看，5月份不仅住房销售全面下降，而且房价也在开始下跌，二手房甚至于下跌最多达到20%。由于这些数据收集时间，也很单一，要用这些数据来判断北京房地产市场形势并非易事。特别是，到目前为止，中国房地产市场本来就没有较为科学、较为公平透明的房价统计指标体系。要根据这单一的数据就对房地产市场做出一个趋势性判断当然是不可取。

不过，如果北京的房地产市场价格真的普遍下跌20%，那么这一定是一个非同小可的数据，因为从这个数据也有可能预示着国内房地产市场将面临重大的转折。因为，如果房价下跌20%不仅是全国性及整体的，而且是趋势性的话，那么这就意味着国内房地产市场投机炒作者将完全退出市场。再用什么政策鼓励他们购买都没有多少作用。因为，他们进入市场，不仅无利可图，以往购买住房就赚钱的神话被打破，而且在房价高峰市场进入的住房投机炒作者将面临着严重亏损的巨大危险。

而这个危险与股市下跌20%的危险的意义会截然不同。因为，如果股票下跌20%，是整个市场价格水平轨迹下移，那么要逃出不仅容易，交易成本也会不高，而且也至多损失20%，更重要的这种股票趋势性下跌不会更为疯狂。如果股票下跌20%，是个别股票而言，其面临的恐慌会更小。

但是住房价格下跌20%，所面临的情况就完全不一样，一则投资者基本上都会退出市场，这种高额投机品想人来接盘不容易。在这种情况下，房价下跌20%也就意味着房价还会下跌，而不会因此而止跌。二则房价下跌20%后，不仅现实交易困难，而且由于交易成本非常高使得交易更是困难的恶性循环；三则高价格下的住房基本是整体上总金额高，即使下跌20%还是如此，在这种情况下，多数投资者都是以较高杠杆来完成交易。当前房价下跌20%时，这种高杠杆投资所显示的风险更是淋漓尽致，住房投资炒作者的恐慌更是会无可复加。这样会进一步推低房价。所以，当房地产的调控政策让这些城市的住房销售陡然下降，房价开始下跌时，房地产市场所面临风险会越来越高，特别是那种时间上限售的住房，所面临的风险及不确定性快速增加。因为，房地产市场调控政策只是出台一两个月价格就有如此大的震荡，那么持有几年不准交易的风险更是会增加。莫说是住房投机炒作者不敢进入市场，即使住房的消费者也会观望而不进入市场。这种住房销售陡然下降、房价下跌、住房投机炒作者退出市场、让购买住房者更是不敢进入市场等，一而再再而三地强化，房地产市场的风险只会越来越大，因为房地产市场的价格水平线会随之逐渐下移。这就是房价下跌20%可能显示的市场意义。