限购政策边际效应递减 政策微调仍难改楼市下行趋势

　　实施近四年的限购政策，对抑制楼市投机起到明显效果，但时至今日，限购政策的合理性和必然性都在受到挑战。

　　今年以来，已有铜陵、南宁、无锡等多个地区出台了放松限购范围、放松非户籍资格审查以及购房落户等政策。

　　接近住建部的人士对21世纪经济报道记者称，全面取消限购现在不可能，这样做存在放大房地产市场泡沫的风险。但在中央分类调控和市场化思路下，部分二三线城市放松限购实际上已经在发生，并且没有受到高层的干预。

　　但从实际效果来看，多位业内人士对记者指出，除了四个一线城市，限购的边际效应已明显递减，很多城市即使取消也影响不大。

　　全面取消限购的风险

　　2014年至今，楼市低迷僵局持续未有改善。

　　从宏观经济来看，2014年一季度中国经济持续探底，GDP增速回落至7.4%，创2009年一季度以来新低。中国经济仍未企稳，表明经济改革与结构调整还在持续。

　　2014年2月兴业银行(601166,股吧)暂停办理房地产融资业务，是商业银行对房企信贷进一步紧缩的信号。同时，不少银行上浮了首套房按揭贷款利率。央行督促商业银行确保首套房贷款半个月后，仍看不出信贷明显松动的迹象。

　　根据国家统计局数据，今年1-4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点;全国商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月扩大3.1个百分点。

　　由于对房地产的严重依赖，地方政府在压力之下，首先想到的便是放松限购。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市，有可能会拉开限购逐步退出的序幕。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖指出，在供求相对平衡、或者供不应求的城市，如果放松限购引起市场的激烈波动，将受到监督和问责。分类调控并不意味着可以全面放松限购。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前完全放开限购的条件尚不具备。限购政策对抑制投资、投机需求起到巨大作用，尤其是一、二线城市，如果立即退出，在调控长效机制没有建立的情况下，抑制投资和投机方面必然缺少相应的衔接和替代手段。

　　丁祖昱还表示，一旦取消限购，就会被市场解读为政府开始救市了，房价又要上涨了。市场因自身供求失衡的调整节奏被人为缩短或终止，这对市场化的调节机制是非常不利的，如果又出现量价短期快速攀升，楼市未来的压力无疑更大。