限购政策边际效应递减 政策微调仍难改楼市下行趋势

　　“中国的限购，是支撑房价的最重要屏障，这个逻辑是：因为限购，购买力没有得到真正释放，所以，假如限购取消，房价一定上涨。基于这个逻辑，大资金才会疯狂炒作地价、房价，并且这种炒作的杠杆难以想象地高。”深圳一家大型地产商人士不无忧虑地说，这种逻辑恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兑现，对于资本来说就是大量抛售筹码的最后机会，否则只能被套牢。

　　该人士认为，目前全面取消限购只会导致短期市场繁荣，长期对市场则很不利。

　　退出的“艺术”

　　深化改革强调市场化取向，而限购政策作为一种行政手段，退出是迟早的。但在当前环境下，如何退出和什么时候退出都要十分慎重。

　　21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，多个城市对现有限购政策所作的调整，属于微调，并没有突破房地产调控这一前提。预计微调的城市会继续增加，但今年全面放松限购的可能性几乎不存在，因此，声称“告别限购”为时尚早。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。他指出，未来松绑的政策空间有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的户籍和限购区域放松外，调整普通住宅界定标准、限价政策放松，以及公积金政策松动，都是常用的放松手段。公积金政策是地方政府能够使用的最直接的金融工具。

　　丁祖昱则建议，部分三线城市可以率先取消。目前有46个城市限购，其中部分城市并不属于迫切需要限购的，比如无锡、台州、佛山、珠海等。这类城市在目前这种弱势市场中应该取消限购;对一般二线城市，从支持改善需求的角度可以进行适当调整，比如把二套的上限调整为三套，也可以对改善需求可以采用卖一买一(卖掉一套即可再买一套);对城市非户籍常住居民给予同等待遇。让持有居住证的常住人口和户籍人口享有同等的购房待遇，包括上海、北京等一、二线城市在限购政策中调整或取消这类限制条件也是可行的。

　　边际效应在递减

　　根据同策咨询分析数据，从历史经验来看，限购政策执行时效周期为4-6个月，此后政策执行的效力会趋弱。

　　张宏伟认为，当前楼市预期分化，尤其是银行信贷紧缩对于楼市的影响明显，因此限购放松的效果会大打折扣，预计拉动成交量的增幅在20%-30%，但对成交价格难以形成支撑。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，限购政策是结合户籍起到效果的，而全国除了北京、上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响不大。从2011年执行来，限购效果已经递减，很多城市限购年限都是一年，获得购房资格非常容易;只有一线城市来限购松绑会产生比较明显的变化。

　　胡景晖认为，未来一段时间，我国楼市将更明显地呈现出不同城市不同政策环境的差异化特征，房地产市场明显下行的城市放松限购，市场表现平稳或存在价格上涨压力的城市维持限购政策不变的双向格局将出现。一线城市放松限购的可能性很小。

　　张大伟指出，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市场中长期平稳发展起到资金保障作用。

　　据桑豫峰分析，今年房地产调控总原则不变但部分城市会进行微调，房地产信贷仍然偏紧但一段时期的信贷环境会有所改善，即使更多城市对限购政策进行微调，也难改房地产市场向下调整的趋势，但这种调整只是“软着陆”，而绝不可能是下降，宏观经济也不允许房地产大跌。