姜兆华：从控房价到保供给 深圳房改新政“转舵”

      4月29日，深圳市住建局发布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》和《深圳市人才住房建设和管理办法》(以下简称三个办法)，公开征求意见。作为深圳“二次房改”主导“意见”的配套文件，三个办法的出炉，在社会即刻引发热议。从控房价到保供给，深圳房改新政正在加速“转舵”，深圳房价未来是涨还是跌?

　　一、深圳房改新政究竟改了什么

　　深圳房改新政究竟改了什么?从深圳市政府发布的三个办法来看，三类人群采取三种不同办法，其核心是改变传统的单一市场价格调节机制，实行市场供给和政府保障供给并行的多元化住房供给模式。

　　(一)调整商品房保障房供应结构。2018年8月，深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(简称《意见》)，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，努力实现全体市民住有所居的目标。《意见》提出，深圳市将在2035年前新增建设170万套住房，其中，市场商品住房70万套，占40%左右;公租房、安居型商品房、人才住房等保障性住房共100万套，占60%左右。《意见》从政策法规层面将商品房和保障性住房的供应结构固定下来。

　　(二)厘清保障房多元化权属关系。根据近期下发的三个办法，深圳市政府提供的三类保障性住房，其权属关系呈现多元化，其中，公租房产权是完全政府产权，主要面向买不起房的低收入人群;人才住房和安居型商品房属于共有产权，主要面向引进人才和低收入人群，政府在定价时进行了一定的价格折让。房产使用者作为享有部分产权的共有产权人在后期转让和退出时，政府有权参与房产增值的收益分享。

　　(三)构建完善的住房供应体系。从媒体披露情况看，深圳拟通过“一个意见，三个办法”构建起完善的住房供应体系，统筹布局住房改革，其中，“一个意见”是指2018年8月出台的《意见》，是本次深化住房制度改革的纲领性文件，明确了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应保障主基调;“三个办法”是指本次征求意见的三个政府住房管理办法，分别涉及租赁住房、安居住房、人才住房三大类别，三个办法实际上是对《意见》基本原则和指导意见的法制化。“一个意见，三个办法”，从顶层设计层面搭建起住房供应的保障体系。

　　深圳市此轮房改把个人住房的市场资源配置和政府保障供给机制有机结合起来，构建起融商品房、保障房、租赁房三位于一体的多层次住房供应保障体系，势必会对深圳市的住房保障起到积极作用。

　　二、保供给或是房改新政主要目标

　　以往的实践证明，靠单一行政手段调控房价已是强弩之末，越发难以操作。从执行效果看，地方政府很难做到收放自如。房价过高，老百姓(59.64 +0.66%,诊股)不满意，势必引发一系列的社会矛盾;房价过低，将拉低整个社会经济增长，地方财政收入增长受限。从控房价到保供给或将成为深圳房改新政的主要看点。

　　(一)精准施策，保障有效供给。有钱人从不缺少房子。深圳二次房改的主要目标，重点保障那些买不起房需要政府保障的低收入人群和需要政府贴补的维持城市可发展的引进人才的住房需求。在这方面，深圳市政府规划到2035年，保障住房供应170万套，其中40%房源保障供给低收入人群，20%房源保障供给高端引进人才。针对上述人群，深圳市研究制定详细管理办法，从人才房、安居房、租赁房三方面发力，分类施策，保证房改新政落地实施。

　　(二)取长补短，保持市场活力。以往经验证明：靠单一的行政手段控制房价，很可能会出现“一控就死，一放就乱”的尴尬境地。事实上，地方政府每一轮严格调控过后，总会带来新一轮房价补涨。与其让房价此起彼伏的波动式增长，还不如让房价潜移默化的渐进式上行。深圳房改价格双轨制，在保障低收入人群享受社会公平供给的同时，也为富裕人群参与市场供求调整，拉动经济增长留足空间，取市场增长之长补社会保障之短，保持市场的竞争活力。

　　(三)价格双轨，保证长效机制。深圳房改新政能否取得成效，关键在于多元化、多层次的住房保障机制是否可持续。深圳住房改革的关键在于实行价格双轨制，从制度层面分门别类地满足不同层次社会人群的住房需求。这种结构化的安排，优化了市场调节机制，保证到2035年550万新增人口，每家每户(每户按照3人计算)有其房的基本目标。

　　从控房价到保供给，深圳房改新政“转舵”核心是发挥市场调节机制，从供给侧进行深度住房改革。

　　三、深圳未来房价是涨还是跌

　　深圳房改新政系列文件落地，人们普遍关心的是未来深圳市场商品房价格究竟是涨还是跌?从目前深圳发布的《意见》办法分析，深圳房价未来大概率还是要上涨。得出这一结论主要基于以下几点：

　　(一)城市人口增长红利。《粤港奥大湾区发展规划纲要》将加速深圳城市人口进程。广东省统计局数据显示，深圳连续四年新增常住人口数量保持50万左右，高居珠三角首位。按照目前深圳常住人口年净增规模与速度，以及深圳土地紧缺局面，深圳商品房供不应求或将长期存在。在住房总供给一定的背景下，保障房供应增加将对商品房市场产生溢价效应。

　　(二)住房供求结构矛盾。到2035年，深圳拟增加170万套住房供应，而同期深圳人口将增加550万，以每户平均3口人计算，170万套新建住房基本可解决增量人口的住房供应。但增加人口结构中，绝大多数为人才引进人口。统计数据显示，2018年深圳新增常住人口中，应届大学生和各类人才达28.5万，占比近六成。占住房供应总量20%的人才房安置很难满足增量人口中的人才引进住房需求;其他40%引进人才只能通过商品房、租赁房解决住房缺口问题，这或将一定程度推高商品房和租赁的市场价格。

　　(三)住房土地供应紧缺。实行房改新政后，地方政府对房价调控或由直接市场干预转向间接窗口指导，至少不会再像以往那么直截了当。商品房价格将更多地依据市场供求关系自发调节。未来深圳房地产市场供应所依赖的土地资源，主要来自于存量土地的进一步盘活，土地紧缺的现实是困扰深圳发展的主要瓶颈之一。

　　从金融环境看，货币供给的持续增加，势必催生人们对房价的上涨预期。问题的关键是如何让房价保持相对稳定，不至于大起大落。深圳房改的“转舵”，让有钱人更多的参与市场供给的价格调整;让低收入人群更多的享受政府的保障性供给，不失为一条值得探索的两全之策。

     （来源：金融界）