徐忠：建设用地供应下降与高需求矛盾是高房价主因

    从2013年楼市延续此前多年的火热攀升至高点，到2014年、2015年的阶段性调整和分化，再到2015年年底及2016年上半年的冰火两重天以及2016年下半年至今热点城市的“高烧退温”，每一条房地产市场的相关报道都牵动着各类市场主体的神经。

　　然而，在曲曲折折、反反复复的调控政策与博眼球的报道背后，本轮楼市正在从不可捉摸的疯狂中降温，渐渐走上了一条平稳发展之路。

　　保持房地产市场平稳健康发展，这个目标说易行难。数年来，备受各方诟病的越调越高、越限越热的政策尴尬一直存在。实际上，限价限购政策治标不治本等问题的形成因素比较复杂，既有国民经济高速发展下老百姓(48.770, 0.00, 0.00%)购买力的提高、刚需乃至改善型需求升级的客观要求导致的住房需求助推，又有土地财政背景下对房地产经济的依赖性造成部分地方政府的“明压暗保”。

　　中国人民银行研究局局长徐忠日前在《中国金融》杂志上撰文分析了房价持续上涨的结构性、体制性根源。徐忠表示，我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，与旺盛的住房需求之间形成鲜明的对比，这成为推高房价的主要因素。而从财税体制上看，地方政府财权和事权不匹配，导致地方政府公共服务与房价之间的因果关系倒置。

　　幸运的是，这些问题正在得到纠偏。过去数年来的教训和经验已经足够，楼市调控的手段和思路已经发生明确转变。特别是2016年下半年以来至今的一轮严格的、综合性的调控机制，释放出了新的政策信号，市场行情也反映了本轮调控思路的有效性。

　　　保持房地产市场平稳健康发展，需要变堵为疏，调节供应、缓和供需矛盾。

　　正如徐忠所言，人口流入热点城市的建设用地供应面积不足。以北京为例，尽管北京地区房价多年来持续上涨，但北京商品住宅供地仍不断紧缩，实际供应量从此前的978公顷逐年递减至2016年的103公顷。其中，2016年北京商品住宅供地计划完成率仅为12.1%。

　　2016年年末召开的中央经济工作会议强调，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，会议同时提出要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置、低效的用地。

　　进入2017年后，增强供给端的政策纷纷落地，创新性的调整也频频出现。加强土地供应、推动集体建设用地建设租赁住房试点等举措，正在通过市场化手段缓释此前相对紧张的供给压力。

　　与此前的限购、限贷或者抬高购房门槛等手段相比，变堵为疏标志着供需调节作为市场平衡的根本性手段重回政策框架。集体土地建设租赁住房试点城市多为超大、特大城市，正是基于热点城市存在强劲发展空间和人口流入前景、刚需和改善型实际居住需求旺盛等特点，以此稳定预期、引导市场。

　　保持房地产市场平稳健康发展，需要减少房子的附加属性，回归居住本源。

　　房子贵，学区房更贵。众所周知，房价之所以高涨，除了房子本身的品质、区位、环境等与居住挂钩的基本属性外，教育资源在很大程度上也决定了房价走势。单价逼近40万元“胡同里的天价房”固然有炒作嫌疑，但“老、破、小”的每平方米10万元以上的学区房在北京重点学区里并不罕见。除了教育本身的重要意义之外，“学区房保值且增值”的说法让其成为流动性最强同时也是市场上最炙手可热的交易房源。

　　为了让市场回归理性，让房子回归居住属性，从“租购同权”到“共有产权房”都在逐步将房屋所有权与一些基本权利“解绑”。“共有产权房”旨在让老百姓以相对较低的成本购房，享受与之相对应的权益份额，并重点强调了新市民的权利；而“租购同权”则意在削弱与房子挂钩的优质教育资源“特权”，让人们更多关注房子的居住属性。尽管在这个过程中，政策的实用性以及细节落实程度尚待提高，但回归“房子是用来住的”趋势性变化毋庸置疑。

　　保持房地产市场平稳健康发展，需要构建更健全的租赁市场，缓解实际住房需求压力。

　　鼓励住房租赁，除了提倡租售同权外，还包括提供稳定、条件合适的房源以及配套的市场运营和金融服务。

　　北京、上海、广州等一线城市，青年租房十分普遍。真正的难题在于以下几点：一是租赁房源总量不足且房源不稳定：房主可以极少代价（一个月租金甚至一个借口）收回房源，或提价导致租户不得不搬迁；二是市场秩序不规范：黑中介或虚假房源信息泛滥，消费者维权困难；三是配套金融等服务不足：与相对健全的购房贷款相比，租房所能享受到的金融服务十分有限，尽管近两年来租房合同可用于部分提取公积金，但手续繁杂且税金部分往往转嫁为租户的新负担。

　　而2017年7月住建部会同国家发改委、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出要坚持市场化方向，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。除了保障土地供应外，还推出了金融服务优惠和“放管服”改革。

　　回顾过去5年，政策思路的变化与着力点已经相当明确，对市场逻辑的尊重、对政策影响可持续性的关注和对楼市过热根本性矛盾的把握，已经成为了中长期改革与发展的先手棋。

　　当然，房地产市场牵涉面广、影响巨大。保持房地产市场平稳健康发展除了行业自身的调节与发展外，还需推动多层次、多领域的全面改革，包括通过新产业、新动能的培育疏解投资者争抢“稀缺投资标的”的压力，通过户籍制度改革、教育、医疗等资源的合理分配来疏解区域不平衡带来的两极分化压力，通过财税体制的配套改革等关键性的改革来疏解地方政府对卖地收入高度依赖的财政压力等。上述改革目前都在探路阶段，并将协同并进。