如何避免房屋租赁纠纷 未签订书面合同存在风险

　　房屋租赁市场一直以来非常活跃，地段好的房子经常一房难求，但无论普通住宅还是门脸底商，在租赁过程中稍有疏忽往往会引来诸多麻烦甚至摊上官司。那么该如何避免房屋租赁纠纷？在房屋出租或承租前应该注意些什么？本期热线值班栏目邀请标高律师事务所田野律师为您解答。

　　标高律师事务所田野律师

　　热线一　未签订书面合同有何风险？

　　答：根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即如果双方租赁关系被法律推定为不定期租赁，则任何一方都有权随时提出解除租赁关系，如果另一方要求继续履约，往往会产生争议甚至引发诉讼，因此假如您只是口头约定租期多久租金多少，没有白纸黑字的租赁合同，一旦出现纠纷到了诉讼环节都是空口无凭，因此建议您在租赁房屋时一定要签订书面租赁合同，租赁合同的内容至少应当包括出租人与承租人基本信息、房屋的坐落地、租赁期限、租金及其支付期限和方式、物业费水电费的支付方式、房屋维修等条款。

　　热线二  “一房数租”该如何处理？

　　答：我国司法解释对“一房数租”情形的处理原则有明确规定，即在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

　　(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；

　　(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；

　　(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

　　那么在“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人该如何维权，根据法律规定您可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并可向出租人主张赔偿损失。

　　热线三 承租人将房屋　转租有何风险？

　　答：根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说承租人不得擅自将房屋转租，否则出租人有权解除合同，承租人由此可能导致对次承租人承担违约责任，因此承租人想要转租房屋时需谨慎，要和出租人有书面约定或得到书面认可，否则一旦出租人对转租不予认可则承租人将承担不利后果。另外司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以未经承租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。这是为了督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，该条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。但是无论如何承租人在转租时一定要谨慎以避免产生纠纷。