上海土地拍卖日进121亿 地产商联手金融巨头抢地

6月3日，上海、苏州推出多幅土地，多家房企争抢。据德佑链家市场研究部监控数据显示，上海在6月的第一场土地拍卖，一共出让了4幅地块，共取得121.3亿元土地出让金。

　　各项利好加上正值旺季，业内外对房地产行业的期望日益增加。上海市场去年四季度逐步企稳复苏，房价在年底止跌，今年4、5月大幅回暖进入上升通道，中高端改善需求在政策刺激下不断释放。

　　上海是今年以来一线城市中土地成交跌幅最少的城市，从今年1-5月土地成交面积来看，北京同比下跌52%，广州下跌61%，深圳下跌84%，而上海下跌41%。

　　上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩分析认为，多家开发商抢地基于几方面原因：政策松动已实质性带动市场回暖；经济低迷，货币政策持续松动可期；股市已达阶段性高点，其中获利成为支撑未来楼市的一股力量；地块竞拍激烈凸显了开发商追求地块价值的内在逻辑。

　　沪苏杭土地出让全线热闹

　　上述市场的表现并不代表6月及以后上海土地市场的趋势。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海土地供应总量仍偏少，市场供求关系较为紧张。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出，上海四幅地块连拍，其中宝山大场镇地块被招商平安联合体竞得，楼板价高达2.3万元/平方米，溢价率90%；闸北大宁地块被华润华发联合体竞得，总价87.95亿，溢价26.87%，成交楼板价38062元/平方米。区域内总价高价地再次诞生。

　　加上3月份10-03地块，华润华发巨资投入158亿包揽两地块。两幅地块相邻，且出让条件完全一致。仅时隔一个半月，楼板价已经上涨了3000元/平方米。

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为，未来这两幅相邻地块很可能同时开发。闸北09-03地块虽然与大宁高价地距离不远，但无论是区位还是出让条件都有悬殊，相比两次价格，也能看出在市场全面回暖的情况下开发商的拿地意愿越发强烈。

　　长三角主要城市杭州、苏州也同样热闹。

　　6月3日的苏州土地市场也迎来今年第一波推地潮，共有25宗地块集中出让，累计土地面积140.04万平方米。公开资料显示，截至6月3日上午，已经有包括万科、朗诗、金地、招商、旭辉、碧桂园、九龙仓等超过36家房企确定参与竞拍，并且大多数报名参与竞拍的地块远不止1块。其中金地参与9块地块竞价，华润、龙湖也都将参与6块地块的竞争。

　　而就在6月1日，杭州备受关注的西溪湿地旁低密度宅地出让，香港兴业经过41轮竞价，击败阳光城、滨江等大鳄将地块收入囊中。地块楼面价9975元/平方米，溢价率33%，创下自2014年春节以来溢价率最高的宅地纪录。

　　成交量回暖成定局

　　土地市场回暖，其背后不难看出住宅成交量的回升。5月上海二手房成交3.88万套，超越2009年的高峰再创新高。根据德佑链家研究部监控的数据显示，2015年5月，全市二手房成交量达到3.88万套，环比上涨1.6%，同比上涨157.0%。这是新政后全市二手房市场连续第二个月维持在3.5万套以上的高位水平，仅次于2013年3月政策末班车所导致的7.05万套最高点。

　　随着成交量连续两月居于高位，330新政以来的一系列楼市刺激政策，对于市场的影响被证明是可持续的，并非昙花一现，经过4月的一飞冲天后，二手楼市进入“滞空”期。而从以往来看，这种持续高位的情况只出现在2009年，且由于近年来二手房市场在全市楼市中所占比重持续提高，因此今年4、5月份的成交量，已经压过了2009年11月3.24万套的高点水平。

　　此外，国家统计局数据显示：2015年1-4月，房地产开发企业的资金到位增速为-2.5%，处于下行水平。在一线城市土地价格节节攀升的情况下，未来开发商联合金融机构拿地将会是大趋势。从目前土地市场来看，外环外宅地楼板价超过2万元/平方米，中外环间2万-3万元平方米，内中环间3万-5万元/平方米将是未来宅地的发展趋势。

　　金融资本频繁联手房企拿地

　　亿翰智库研究总监张化东认为，资本市场利好，房企大量融资，现在正如火如荼的房地产互联网金融转型，也是以房地产为落点。没有基础原材料，转型从何谈起？因此大部分房企都有强烈的拿地意愿。一名开发商与之观点相同，认为近期土地市场热闹绝对与融资和后市发展有关。

　　珠海华发地产于2014年9月份，以溢价率89.9%、总价23.7亿元夺得张江南区配套生活基地A1-05地块。25765元/平方米的成交楼板价，创造了张江土地出让单价记录；2015年又两度联手华润置地以158亿元拿地。

　　21世纪经济报道记者独家获悉，珠海华发去年收购了一只以色列投资基金60%股权。该基金此前在中国投资医疗行业，并未涉足过房地产。

　　近期土地市场中，金融资本的身影随处可见，在房地产中扮演的角色也越发重要。例如金融巨头平安集团，从去年至今已先后以财务投资的方式拿下多宗土地，包括在杭州与绿城中国、杭州地铁公司共同拿下的七堡地块，据了解，平安在这一项目的财务投资年化收益率可达20%。除了绿城，平安不动产还与保利、金地等国企合作；再如近期频频出现在土拍现场的阳光城，也有金融资本的身影。今年4月，阳光城定增45亿元，引入中民投成为单一最大股东。