杨遴杰：中国的住房反向抵押养老之路如何走？

养老问题这几年来引起越来越多的关注。从最开始曝出的养老金不足说法，到后来提出延迟退休年龄的可能，再加上一些专家提出的让民众不太接受的方案，都提高了社会对养老话题的敏感度。前几日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持等多个方面出台了一系列政策措施，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”格外引人关注。

一些媒体将该措施解读成“以房养老”，其实是将概念有些扩大化了。广义上的“以房养老”，是指老年人以自己的房屋创造的现金收入作为养老费用的补充。按照以房子创造收入的方式分，可分为出租、出售和抵押三大类型。“住房反向抵押”只是其中一个类型，基本做法是老年人以自己拥有完全产权的住房作抵押，定期从金融机构取得养老资金，老人过世后用处置抵押住房的收入归还贷款。它和贷款购房一样，实质也是一种住房抵押贷款，但与购房时的抵押贷款相比，现金流向正好相反，故称为“反向抵押”。作为自助养老的金融工具，它在美国、新加坡、英国等国家都有过实践。

从社会反应看，出现了一些质疑“住房反向抵押”的声音。其中，既有为子孙留下一笔财富的考虑，又有对政府不能提供充足的基本养老保险的不满情绪在里面，或者说情绪性的表达更多。因为这种新方式并非强制性地要求老人都拿自己的房子去抵押换取养老资金，而只是作为一种新的自助养老方式供选择，愿意抵押的抵押，不愿意抵押的不会有任何的强制。民政部相关负责人强调，这只是一个自愿、自主选择的行为，是市场化运作的一种高端化服务。应该说，对于养老者，多一种可能的选择绝非坏事。而政府当前要做的关键在于如何制定一个好的方案，既保障金融机构的合理利润，又让养老者的利益得到保护。

“住房反向抵押”与出租或出售房屋获得收入来养老有很大区别。出租可以让养老者在不失去产权的情况下获得租金，出售是在失去产权的情况下获得房屋的市场售价。由于现在大城市租售比普遍失衡，卖掉房子到银行存一笔时间较长的定期存款，收益比房租高很多，但代价是失去产权。尤其是在房价持续上涨多年，大家形成了上涨预期后，再加上中国人传统观念里给子孙后代留下财产的意识非常强烈，以出售房屋来养老的并不多。

“住房反向抵押”实际上是把房子的现值转变为养老者未来一段时间的稳定现金流。如果房价相对平稳，没有中间各种成本，它带来的收益应该与卖掉房子后将所得投入一个有稳定回报的方向差不多。问题是，中间成本非常高，因为作为贷款一方的金融机构，对于这样一种周期长的投资，必须考虑自身风险，往往对房屋的估值、贴现率、贷款额度、年限等有多重限制。长春一家银行2011年末尝试推出“养老按揭”，要求累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。这样算下来，它的实际所得远低于出售房子后妥善投资的回报。

不难发现，“住房反向抵押”与出租、出售相比，并不占优势。因为它的交易关系复杂，交易链条与周期都很长，导致交易成本很高，这就使“住房反向抵押”在产权保有方面不如出租，在实际获得的资金数量方面不如出售。如果考虑中国人更倾向于让后代继承房屋的因素，这种选择其实对大多数人来说都不会是一个优选项。

对此，各类金融机构也缺乏热情。因为，反向抵押贷款期限往往从老人退休到过世，长达十多年甚至数十年，金融机构需要持续支付贷款，最后才能获得住房产权。金融机构获得房产后变现来获得利润，并实现借贷资金的循环。这样就要求金融机构在前期逐次投入大量资金，流动性风险在贷款期间会逐步积累。如果在房屋实现抵押权时遇上房地产低潮，房产变现受阻，资金流入不能及时补偿前期的贷款支出，金融机构将遭受损失，甚至资金流断裂。所以，前些年金融机构对这方面的创新并不积极。另外，金融机构更大的风险，在于我国独特的土地产权制度引发的房屋估值与残值的不确定性。

作为一种新的自助养老方式，“住房反向抵押”需要建立一套供求双方都能接受的具体方案。从目前来看，如何尽可能以创新的制度安排，来降低金融机构参与的风险，既鼓励养老者积极参与，又能提高对其的回报率，这是当前政策应重点研究的。