二三线城市楼市持续低迷 组合拳稳定土地供应量

　　随着“金九银十”传统销售旺季的到来，今年以来持续升温的房地产市场依然热度不减，尤其是北上广深等一线城市“高价地”频出，“受捧盘”现象更是屡见不鲜。然而，一方面是热点城市房价居高不下；另一方面却是部分三四线城市“空城”现象越来越多，部分二三线城市房价持续走低，全国楼市呈现出显著“冷热不均”的态势。对此，专家认为，当前楼市已显现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡等特征，下半年楼市预计依然将维持目前整体微涨的趋势，但一线城市和二三线城市房价的两极分化将会加剧。

  上半年楼市加快两极分化

  国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中房价同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，最高涨幅为19.3%，最低下降为2.3%。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二三线城市。从新建商品房来看，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降、持平的城市分别为两个，而上涨城市达到66个。

  中国房地产学会副会长陈国强在分析上半年全国房地产市场的状况时表示，这是一个重要的分化和背离的表现，表现在不同的城市和不同的区域之间。从商品房成交均价来看，全国已经出现了百分之十一点几的增幅，但是在这个当中，以北上广深为代表的这些重点城市，中心城市，尤其是北上广深，前7个月房价的同比涨幅在16%以上，但是另一方面，以温州等城市为代表的三四线城市，他们有的已经出现价格的持续低迷，成交量的低迷，价格低迷，温州少数楼盘甚至出现价格腰斩，不少三四线城市陷于市场的低迷状态。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，又库存积压，很难拉动经济。

  经济发展不平衡是主因

  对于一线城市“高价地”频现的原因，国土资源部副部长胡存智认为，大部分“高价地”地块都是区位条件比较好的优质稀缺地块，还有地块多与商业用途有关、竞买者特殊等原因，成为“高价地”有一定偶然性。胡存智指出，还有其他一些原因不容忽视：一是房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；二是一些大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度；三是一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；四是一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了国土资源部有关均衡供地的要求。

  相比于一线城市房价的节节攀升，部分三四线城市房价却分化明显。对此，上海易居房地产研究院研究员严跃表示，这种结构性差异形成的本质原因在于市场供需的不平衡，深层次原因则与地方经济发展不平衡有很大关联。例如，从供给角度看，一二线城市土地资源匮乏，拿地成本较高，这也制约了城市商品房的供应；而三四线城市土地相对丰富，同时地方政府在财政收入来源较少的情况下，往往在土地出让上较为“大方”，从而刺激了楼盘的供应量。

  “组合拳”稳定土地供应

  面对当前一线城市土地价格高涨，“面粉比面包贵”的现象，国土资源部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“高价地”，防止干扰市场预期。

  胡存智表示，在防范地价异常波动的同时，要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。特别是北上广深等一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。

  “两极化的表现充分地说明了在当前特定的市场环境下，我们应该正视市场表象背后力量所起的作用。”陈国强认为，在市场力量和行政力量的博弈当中，尽管调控在一时一地可以发挥作用，但是对市场真正产生持续基础性作用的还是市场本身供求关系的演变。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从调控的方式上讲，最好是用经济手段、市场手段、房地产手段，少用行政干预手段，所以未来限购总体方向慢慢会淡化。而其他措施，比如类似房产税、土地供应、制度问题等长效机制将会逐渐建立，这样就有个交替的过程。