换房族“卖一买一”要及早谋划 二手房成交时间变长

　　二手房从放盘到成交时间变长

　　最近记者留意到，目前换房族多集中在两个年龄段，一群是30~35岁之间、子女在2~4岁的“首改族”，为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境，希望能入手一套宽敞的市区房或者市郊的一手房。另一群则是子女已毕业工作，老夫妻未必需要再住在市区老楼中，也想换套环境较好的郊区房。不管是因之前名下已有两套房，还是之前已做过按揭购房，再买房要不因为名额问题，要不就因为资金问题，大多数换房族都有需要将原来的旧房出手一套。再加上近期不少一手开发商打出灵活首付的方式，更让不少换房族心动至行动，先订了一手房再急忙去放盘。然而，由于对市场变化预料不足，有的换房族放盘1、2个月都乏人问津，再加上银行按揭审批问题，导致卖房款迟迟不到账，另一边一手房的首付分期支付时间快到，如何筹措资金避免违约让这些换房族成了“热锅上的蚂蚁”。有业内专家表示，不管想换一手房还是二手房，先下定再卖房在资金周转方面还是有风险，因此，有换房需求的市民如要换房，最好提前两三个月或者半年时间放盘，等确定资金回笼的大致时间再去看新房下定。 文/图：记者陈白帆

　　从放盘到成交 市区盘也要等上1~3个月

　　满堂红市场部高级经理周峰告诉记者，现在市区按市价放盘，平均一个半月才有成交，而郊区盘需要的时间则更长，放盘2月~3个月都未必会有买家接受。再加上不是全部买家都能一次性付款，相当部分还是要按揭买房，而银行现在对购房按揭审批放款的时间也很长，有的拖三四个月。所以，一套房从业主放盘到卖楼款回到业主手里，很可能需要4月~6个月不等。

　　相对来说，适合首次置业者的市区二手房成交速度会比较快，但三房以上单位成交速度会慢很多。即便市场上最抢手的学位房，到了5月份之后，成交速度也会慢下来，学位房销售的高峰期是每年的2月~5月。

　　中原地产西槎路分行营业经理林伟介绍，白云区从放盘到成交平均需要3个多月，60~80平方米左右小两房或者90~100平方米左右小三房是放盘成交较快的户型。

　　中原地产东风东路分行高级营业经理陈凡介绍，如果放出的盘在越秀区东风东板块，大约半个月到1个月可卖出，持有这类物业的业主可以看房放盘同步进行。合富置业市场经理梁燕明表示，一般来说，市中心成熟路段的中小户型二手房是目前市场上交投最活跃的房源类型，若素质尚可的中小户型单位，以略低于市场价3%~5%的价格放售，一般都能很快有买家承接，若有名校学位等卖点的房源，亦会比其他没有名校学位支撑的房源要更快售出。

　　要想快成交，放盘价最好低于市场价5%~10%

　　满堂红周峰表示，现在二手房成交不算活跃，如想尽快放盘成功，市区盘最好一开始开价就不要超过市价2%，而有意向的买家也肯定会还价。郊区盘则最好开价低于市场价5%~6%才有机会成交。“现在买家选择面也很多，而且心态也以观望为主，我们近期就试过带一个客户3个月内看了23套不同的单位才最终成交。”周峰认为现在成功放盘确实不易。

　　合富置业梁燕明则建议，对于急于出售旧居套现实行“卖一买一”的换房人士来说，除了物业本身素质、物业所处位置、配套等因素外，价格往往是影响物业销售速度的重要因素。从近期一些业主在短时间内成功出售楼梯楼中小户型物业套现筹集换房资金的个案来看，业主在定价上往往比市场价低6%~10%左右。

　　中原地产锦绣香江分行营业经理程智慧建议，要想尽快脱手番禺等郊区房，开价上最好比一般报价低一成以上。中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光建议，首改族们对于“卖一买一”的换房，需要清晰目标，下定决心，不要怕麻烦。陈经理表示也遇到不少客户由于过多考虑，导致最终放弃置换单位，而这些客户约占首改族的三四成左右。