易宪容：中国海外炒房团正在转向泰国及东南亚国家

       从2003年开始，国人在中国炒房无往而不胜。无论是国人的经验，还是国人的意念，住房就是财富，持有住房就能够保值增值。购买住房不仅是好的赚钱工具，也是无风险套利工具。可以说，对于绝大多数中国人来说，在没有炒作住房之前，或没有在这一轮长期十几年的住房价格飚升之前，不少人是一贫如洗，但通过炒作住房，许多人都达到个人财富持有峰顶，成了持有巨额财富的富人。这样的一种体验或经验岂能不成为许多国人定向思维?

　　所以，带着这种经验及理念，国人炒房开始遍布全世界。可以说，在早几年，凡是有国人到达的地方，都会见到国人炒作住房的影子。他们先是在美国炒作住房，到澳大利亚、加拿大、伦敦、欧洲各国炒作住房，甚至炒作到非洲一些国家。可以说，只是有中国人去的地方，他们都掀起了一波又一波的炒作住房热潮，并让当地房价快速飚升。

　　我就记得早几年去过加拿大的曼尼托巴这个城市。尽管这个城市在十八世纪辉煌过，但是作为一个内陆城市，地方又冷，近百年来这个城市就是无法快速发展，城市规模一直在十八世纪那个基础上打转。可是，当大量的中国留学生涌入曼尼托巴大学等学校后，大学城周边出现城市快速扩张，因为，中国的留学生涌入那里之后，很快就把周边的住房市场炒作了起来。房价的飚升，当然会让房地产建筑商建造大量的住房来应对这种市场的需求。不过，这些炒作者，除了最早进入者之外，后进者想获得收益并非是容易的速事情。

　　还有，加拿大的温哥华及多伦多，房价快速飚升也是与华人到来分不开。而这两个城市房价快速飚升的时期，正好是加拿大对国内的投资移民大开方便之门时间。2014年之前的那几年，作为中国投资移民进入加拿大的人数估计可达到20万人。正是因为，中国投资移民大量的涌入，温哥华及多伦多两城市的住房价格立即快速飚升。上涨幅度一倍是常事，高的上涨幅度达到3倍以上。

　　因为，由中国去的投资移民基本上一些国内炒房成功及商业上成功的生意人。他们不仅持有一定量的资金进入，而且在观念上就认为炒作住房是无风险投资。再上他们的知识水平一般，技术更是不行。所以，这批投资移民或是把老婆孩子送到加拿大自己再回国从事原有的生意，或是在加拿大立即形成了加拿大巨大的炒作大军。所以，我在多伦多认识的绝大多数人都在大力地炒作住房。据我所知，有几个人2014年进入多伦多，在短短的时间内手中就持有住房六七套。也正是这种住房炒作，两个城市的住房价格立即快速飚升，市民多以怨声载道。政府不得不出台房地产调控政策来治理。

　　政府出台的房地产调控政策，一是征收国外居民购买住房的外国买家20%税收;二是对现有的房地产相关税收进行完善。比如严格界定一套住房交易所得税的范围与时间;三是对购买住房者按揭贷款风险评估压力测试加强。也正是这些房地产调控政策实施，这两个城市的房价立即手起刀落，立马出现下跌。2018年多伦多的房价平均下跌了5%以上。具体个别住房其价格下跌的幅度更是很大。

　　由于房价持续几年都在下跌，整个房地产市场的房价上涨的预期完全逆转，房地产炒作者已经开始在退出市场。这两个城市不仅住房的交易量快速下跌，而且大量的住房涌入市场使得房价下跌的压力进一步上升。目前到许多小区，到处都看到挂出想卖的住房，而但购买者则很少。两个城市的房地产泡沫正在逐渐地挤出。

　　而最近加拿大有研究报告指出，加拿大许多城市的房价快速飚升，很大程度与仅5%中国居民推高其房价上涨有关。所以，政府对现行的政策更是有决心持续下去，短期内想改变的可能性不大。而且也有研究表明，中国人在加拿大购买住房，也是其洗钱的一种重要方式。所以，打击洗黑钱也成了控制资金流入房地产市场一种重要方式，特别是流入高端住房市场的重要方式。也正是这些房地产政策实施，目前加拿大的房地产泡沫正在逐渐地挤出。

　　可以看到，加拿大是这样，美国、澳大利亚、伦敦及欧洲等地，由于房地产政策调整，这些住房炒作的热点地方，已经失去了房价上涨的动能。在这种情况下，后进的中国住房投资者估计在这些地方的炒作可能会损手离场。所以，目前国内住房炒作者的资金开始转向，转向泰国及东南亚地区。有国外媒体报道，泰国房地产市场已经成了中国住房炒作者的新宠儿。

　　据《南华早报》报道，国内居民2018年在泰国房地产市场购买住房投资金额达到400亿元泰铢(给87亿人民币)。以中国最大海外房地产网站“居外网”的数据显示，2018年泰国房地产的询价次数高居首位，澳大利亚、加拿大分別为第2及第4名。居外网执行长罗雪欣指出，泰国房地产税收少、价格低廉，吸引大批国内买家，此外，泰国政府也不对外国买家加征额外税，让住房开价都在以10万美元起跳，这对国内投资者来说非常具有吸引力。

　　对于国内炒作者之所以进入泰国市场，估计与全球的贸易摩擦增多有关。由于贸易摩擦增多，以前香港人及台湾人在国内建立的工厂，其生产线开始逐渐转移到泰国等东南亚国家，甚至于国内的一些企业也开始在这样做。泰国应该是当前全球贸易摩擦最大受益者之一。因为，就目前的情况来看，不仅泰国物流好、制造和出口部门精良，劳动力的价格也是国内市场的一半。这些都有利于中国投资者看好泰国的房地产市场。

　　当然，国内住房投资者转向泰国及东南亚国家炒作住房，不仅在于加拿大等国家房地产市场政策在收紧，房地产泡沫正在破灭，也在于中国房地产市场政策也在收紧，国内房地产市场好的投资机会在逐渐消失。尽管许多国人心目认为中国房地产市场泡沫会永远持续下去而不会破灭，但他们也会相信任何市场都无法违背基本的法则。所以，开辟房地产投资新市场是自然。不过，在国外房地产投资，不仅存在市场上的各种风险，更存在投资房地产的政治风险。因为，在民主体制下，国民可以通过政治程序改变现行房地产市场的游戏规则。对于国内到海外投资房地产的居民来说，估计市场的风险还能够把握与分析，但是政治风险是不可把握不可分析的。这是国内居民转向泰国房地产市场的一个重要的考量。

     （来源：WE言堂）