2018楼市渝蓉汉成交量蝉联三甲 北上深房价遥遥领先

       上海易居房地产研究院1月22日发布《2018年楼市50强城市排行榜》。该报告显示，2018年，TOP50成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉，蝉联三甲。TOP50成交量增幅前三名的城市分别是合肥、中山和惠州，增速分别为172%、135%和126%，其他增速较高的城市还有徐州、无锡、昆山等。TOP50成交均价前三名的城市分别是深圳、上海和北京，成交均价分别为5.6万元/平方米、5.3万元/平方米和4.9万元/平方米。TOP50成交均价涨幅前三名的城市分别是梅州、海口和北海，涨幅分别为35%、30%和28%。

　　易居研究院研究员沈昕表示：重庆、成都和武汉，蝉联成交量三甲，主要原因可概括为人口数量多，购房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是区域中心城市，房地产市场仍处在增长期。常住人口达到2000多万的上海和北京，由于政府严控人口总量，城市房地产发展阶段步入了成熟期，土地新增供应有限，因此新房交易量并不突出。2018年成交量增速较高的城市，主要原因有如下几点：1、“去库存”政策和棚改货币化政策，对2018年上半年弱二线城市和三四线城市的成交量有较大的促进作用，例如徐州;2、城市的地缘优势，例如中山、惠州、无锡和昆山;3、部分城市2018年预售证有所放松，例如合肥和无锡。

　　报告主要有以下几部分组成：

　　房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

       一、2018年全国城市新建商品住宅成交量TOP50

　　2018年，新建商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.2亿平方米，而国家统计局公布的数据中，全国住宅成交量14.8亿平方米，全国前50的城市商品住宅成交量占全国总量的28.4%;其中全国总量中前20的城市占比为18.1%。与之相比，2017年全国前50的城市商品住宅成交量占全国总量的27.8%;其中全国总量中前20的城市占比为17.8%。可以看到，2018年全国前50和前20的城市成交量占比基本与2017年持平，而2017年全国前50的城市成交量占比相比2016年下降了近10个百分点，这说明2017年开始大中城市的成交占比在下降，三四线城市的成交占比在提高，当热点一二线城市的楼市偃旗息鼓之后，三四线城市的楼市因轮动效应扛起了楼市大旗，2018年延续了这一态势。

　　从成交量TOP50排名看，成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉，成交量分别为2739、1677和1670万平方米，蝉联三甲。主要原因可概括为人口数量多，购房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是区域中心城市，房地产市场仍处在增长期。2017年，成都、武汉和重庆常住人口分别为1604.5万、1089.3万和3075.2万，并且成都和武汉的人口增速在全国排名靠前，从而支撑起庞大的购房需求。至于常住人口达到2000多万的上海和北京，由于政府严控人口总量，城市房地产发展阶段步入了成熟期，土地新增供应有限，因此新房交易量并不突出，伴随着存量房市场的进一步扩大，二手房市场将主导这些城市的房地产市场。

　　进一步分类来看：

　　1、超重量级城市：成交量超1500万平方米的超重量级城市有6个，分别是重庆、成都、武汉、西安、青岛和长沙。

　　2、重量级城市：成交量介于1000-1500万平方米之间的重量级城市有10个，包括佛山、惠州、沈阳、杭州、郑州、徐州、天津、合肥、南宁和广州。

　　3、中量级城市：成交量介于500-1000万平方米之间的中量级城市有17个，包括长春、昆明、苏州、南京、济南、温州、无锡、太原、中山、淮安、滁州、大连、上海、常州、宁波、东莞和烟台。

　　4、轻量级城市：成交量低于500万平方米的轻量级城市有17个，包括乌鲁木齐、梅州、湖州、柳州、镇江、北京、兰州、清远、台州、海口、深圳、河源、昆山、泉州、江阴、北海和晋江。

       二、2018年全国成交量TOP50城市成交量增速排名

　　从2018年TOP50成交量增速排名看，增速前三名的城市分别是合肥、中山和惠州，增速分别为172%、135%和126%，其他增速较高的城市还有徐州、无锡、昆山等。主要原因可概括以下几点：

　　1、“去库存”政策和棚改货币化政策，楼市调控政策相对宽松，对2018年上半年弱二线城市和三四线城市的成交量有较大的促进作用，例如徐州。

　　2、城市的地缘优势，中山、惠州、无锡和昆山属于都市圈城市，在都市圈中心城市限购较严的情况下，享受到一定的外溢效应，承接了周边大都市的产业和人口。

　　3、合肥、无锡等部分城市由于2017年预售证和网签控制较为严厉，2018年控制有所放松，可能导致集中网签，所表现出来的网签数据有滞后现象。

　　值得注意的是，在2018年TOP50成交量增速排名中，海口、河源和滁州的成交量大幅下滑，降幅分别为38%、30%和27%。2018年4月，海南出台了史上最严的限购政策，实施全域限购，拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度(全国房地产依赖度最高的省份)，有利于经济发展与产业结构优化。2018年海口成交量大跌，三亚更是下跌近6成，成交量未进入前50。2019年1月8日，海口宣布暂停向企事业单位出售住宅，2018年4月22日后落户人口只能购买一套住宅，再次加码了房地产调控政策，预计海口的成交量还将继续低迷。

       三、2018年全国成交量TOP50城市成交价排名

　　从2018年全国成交量TOP50城市成交价排名来看，成交均价前三名的城市分别是深圳、上海和北京，成交均价分别为5.6万元/平方米、5.3万元/平方米和4.9万元/平方米。排名比较出人意外的是广州，同为一线城市，住房均价为2.1万元/平方米，不及其他三个一线城市成交均价的一半，排名全国第7，从房价来看有点失了一线城市的“身份”。虽然厦门和三亚的住房均价分别为3.7万元/平方米和3.1万元/平方米，但两者2018年的成交量大幅下跌，未进入全国TOP50，因此在3万元这个价格区间出现了断档。3万元这个价格区间出现了断档，说明北上深的房价在全国范围内依然遥遥领先，之所以出现这种情况，是因为北上深这三个一线城市的经济发展水平在国内处于顶尖水平，并且拥有最好的教育医疗等资源，对人才的吸引力最强，而土地供应却相对紧缺。

　　整体上看，2018年全国成交量TOP50的城市房价跨度较大，房价最低的梅州仅为6177元/平方米，不到北上深房价的两成。分类来看：

　　1、超高房价城市： 即均价高于4万元/平方米的城市，包括深圳、上海和北京3个。

　　2、高房价城市：即均价介于1.5-3万元/平方米的城市，包括杭州、南京、宁波、广州、苏州、东莞、海口、昆山、温州、天津、无锡、合肥12个。

　　3、中等房价城市：即均价介于1-1.5万元/平方米的城市，包括青岛、郑州、常州、大连、西安、济南、昆明、成都、台州、佛山、湖州、镇江、重庆、中山、南宁、惠州、太原、泉州18个。

　　4、低房价城市：即均价低于1万元/平方米的城市，包括武汉、晋江、沈阳、长沙、烟台、北海、清远、长春、江阴、乌鲁木齐、柳州、兰州、徐州、河源、淮安、滁州和梅州17个。

       四、2018年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名

　　从2018年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名来看，成交均价涨幅前三名的城市分别是梅州、海口和北海，涨幅分别为35%、30%和28%。

　　涨幅较大的原因主要有：

　　1、部分三四线城市楼市调控政策相对宽松。例如，梅州未出台楼市调控政策，北海仅出台限售的弱调控政策，两者房价涨幅在全国名列前茅。

　　2、海南利好政策纷纷落地。2018年4月，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，海南目前是全国唯一的自贸港试验田。

　　此外，值得注意的是，2018年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名中，成交均价下跌的城市有徐州、惠州、深圳、武汉和太原，通过以价换量的方式，使得徐州、惠州全年成交量增幅表现优异。

       五、2018年全国成交量TOP50城市量价关系分类

　　以全国成交量TOP50城市的成交面积和成交均价的平均涨幅(分别为15%和14%)为界限，将50强城市分为4个象限。不同的象限对应了不同的市场交易热度和市场特征。

　　1、第一象限(成交面积增速大于15%，成交均价涨幅大于14%)：包括合肥、中山、无锡、北海、昆山、晋江、湖州和常州。合肥和无锡由于2017年预售证和网签控制较为严厉，2018年控制有所放松，可能导致集中网签，所表现出来的网签数据有滞后现象，此外可能是高端楼盘的预售证有所放松，成交结构的变化导致均价涨幅较大。另外几座城市购房政策相对宽松，市场交易活跃，量价齐升，属于跑赢大市的类型。

　　2、第二象限(成交面积增速大于15%，成交均价涨幅小于14%)：包括惠州、徐州、淮安、泉州、太原和郑州。此类城市一部分为此前库存高企，在“去库存”的政策引导下，市场成交活跃，但城市基本面并未明显改善，房价不存在大幅上涨的空间。一部分城市如郑州、惠州等城市2017年房价已上涨较多，但市场需求仍较旺盛，供应也能跟上，供求相对平衡，2018年房价未出现大幅上涨。

　　3、第三象限(成交面积增速小于15%，成交均价涨幅小于14%)：包括深圳、上海、北京、武汉、苏州、南京、天津、台州、温州、东莞、长沙、南宁、济南、江阴、兰州、佛山和柳州。此类城市多受到严厉的政策管控，在政策高压下市场转冷，成交量和成交均价均未出现明显增长。

　　4、第四象限(成交面积增速小于15%，成交均价涨幅大于14%)：包括海口、杭州、广州、重庆、成都、西安、乌鲁木齐、宁波、昆明、青岛、烟台、大连、长春、沈阳、镇江、滁州、清远、河源和梅州。此类城市多具有很好的城市基本面，经济发展状况和人口状况均表现较好，虽然成交面积表现不佳，但房价有上涨的支撑，涨幅明显。部分城市如滁州、清远、河源和梅州等部分三四线城市由于此前房价偏低，正处于板块轮动中，2018年房价涨幅较大。