吴裕彬：全国房价预计将于2018年6月份左右见顶

    这个预测是2016年10月发表的，预测深圳上海北京广州组成的一线城市房价在2017年下半年左右见顶，三四线城市楼市会在2017年接棒火起来。目前预测已经兑现，看下面的数据图，一线城市房价其8月环比增速为负，亦即8月份一线城市房价见顶。笔者中国房地产预测只剩最后一箭：全国房价将于2018年6月左右见顶。

　　一．限购限贷政策地毯式轰炸，这是什么样的王炸？

　　十一黄金周里边有19个城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的，在美丽山水间如坐针毡，再也无法释怀。

　　好多人问我：老师你之前关于“深圳上海楼市明年6月左右见顶”的预测要不要修正一下？这一下中国的房地产是不是不会硬着陆了？

　　二．中国大妈已大举进入楼市

　　政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高：

　　从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

　　从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。

　　从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。

　　综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！---《姜超：中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限》

　　在时间点上，政府在这个时候出手楼市，相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈（居民户）已经深陷其中，成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图：

样本住宅平均价格：百城平均：同比（蓝色，左轴）；房地产开发投资完成额：累计同比（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　样本住宅平均价格：百城平均：同比（蓝色，左轴）；房地产开发投资完成额：累计同比（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　三．房地产去库存的金融经济学本质

　　如上图所示，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，目前的楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值，且显著高于前期高点，但是房地产开发投资完成额：累计同比却处于有史以来的最低位置，这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆，机构资金呈流出姿态。用一个时髦的词汇来讲，这就叫“去库存”。

　　机构资金不跟进，大规模卸货，往楼市这么旺的一堆火里填柴火到底是谁？这种情形有点像2014年6月启动到2015年6月结束的A股超级疯牛，（如下图所示）在这一轮超级疯牛期间，资金开始净流出中国，并且资金净流出规模之大，为世所罕见---据彭博数据，2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元。

上证综指（绿色），中国资金净流动--12个月滚动累计（蓝色），数据来源：彭博社

　　上证综指（绿色），中国资金净流动--12个月滚动累计（蓝色），数据来源：彭博社

　　最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举：2015年之前万达投资海外150亿美元，2016年初投资印度100亿美元；自2014年至今，安邦保险在海外累计投资了135亿美元。万达是中国最大的民营房地产集团，而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外，这是房地产开发投资完成额：累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。

　　重要的话说两遍，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以改开以来最快的速度净流出中国。大户离场了，谁在接盘？让我们来看下面的数据图：

　　居民户金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计）/金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计），房地产开发投资完成额：累计同比（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　注意，居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

　　如上图所示，在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来（2009年12月以来），这一轮房价暴涨之前，金融机构新增中长期贷款（12个月滚动累计）中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额：累计同比在中长期趋势上呈高度一致性，也就是说机构资金和大妈（居民户）在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升，而房地产开发投资完成额：累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动，这二者之间出现了罕见的显著背离。

　　机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）在竭尽全力的接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

　　由此可见，政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。

　　今年4月份，金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%，今年5月份，一线城市房价同比增速为26.36%--历史峰值。中国房地产这一轮前所未有的暴涨是中国大妈以前所未有的杠杆接盘的结果。可怕的是，今年7月份，金融机构新增中长期贷款中几乎全部是房贷。中国大妈（居民户）为了房地产加杠杆已经是加到海角天边了。在这个时候政府突然地毯式铺开限购限贷，让我们权且认为这是在保护中国大妈（居民户）压在房地产里的资金安全吧。

　　三．限贷限购的真相---去库存要在全国范围内完美收官

　　在这一轮暴涨之前的房地产牛市，主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金，而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆，并把资金转移海外，政府在利用债务置换也在降杠杆，与此同时中国大妈（居民户）在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

　　如果政府袖手旁观的话，明年下半年（预测时间误差以月为单位），中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶，随后其下行调整可能会非常猛烈。

　　那么我之前的预测需不需要调整呢？我之前的预测是：

　　政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢？答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。这样一来，房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，至此，政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆，而中国大妈（居民户）的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高，甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

　　四．限贷限购下的上海深圳北京楼市见顶预测

　　因此深圳上海两地房价赶顶的速度会减慢，也许会出现高位盘整。大家看下面的数据图：

深圳本外币存款余额12个月滚动求和（蓝色，左轴），深圳：新建住宅价格指数（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　深圳本外币存款余额12个月滚动求和（蓝色，左轴），深圳：新建住宅价格指数（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　如上图所示，自2005年7月以来，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳：新建住宅价格指数极度正相关，相关系数为0.94。自2014年12月开始，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长，用对数周期性幂律模型（LPPL模型）可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌（预测时间误差以月为单位），滞后6个月，深圳：新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳楼价将于明年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。由于深圳上海两地房价高度正相关，上海的房价本身也应该会在明年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年上半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。

　　五．房地产市场顶部放量的金融经济学特征

　　除此以外，还有一个房地产赶顶的危险迹象，见下面的数据图：

样本住宅平均价格：百城平均：同比（红色，右轴）；居民户金融机构新增中长期人民币贷款：12个月滚动求和（绿色，左轴），数据来源：WIND资讯

　　样本住宅平均价格：百城平均：同比（红色，右轴）；居民户金融机构新增中长期人民币贷款：12个月滚动求和（绿色，左轴），数据来源：WIND资讯

　　几乎自有样本住宅平均价格：百城平均数据（自2011年4月）以来，样本住宅平均价格：百城平均：同比数据就和居民户金融机构新增中长期人民币贷款：12个月滚动求和数据极度正相关，相关系数为0.95。鉴于目前楼市的资金杠杆主要来自于中国大妈（居民户），这一轮楼市暴涨伴随着居民房贷规模急剧暴涨，且楼价同比增速和居民房贷规模增速均已先后抵达历史峰值水平，因此房地产市场已经出现了顶部放量的明显特征。

　　六．楼市的场内配资和场外配资的配比和规模将远远超乎我们的想象

　　超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金，现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。在超级股灾前，除两融外，人们还通过恒生Homs系统搭建的伞形信托，以及互联网P2P平台融资炒股。为了融资炒股，恒生Homs系统，互联网P2P平台这样的技术创新让人目不暇给，这些创新都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。因此央行双降后，我大胆推测包括两融，伞形信托，P2P平台融资等等借款对日交易额的占比应在50%左右。这么大的杠杆，再加上没有有效的监控和监管不暴跌才怪。我想说的是居民除了通过银行房贷加杠杆之外，还通过互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道加杠杆进入楼市。互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。如果把房贷和影子银行金融渠道全部考虑进来，目前居民投资房地产的资金杠杆到底有多高？我想说的是，金融创新的动力是套利，楼市的套利空间远非A股可比，因此楼市的场内配资（银行房贷）和场外配资（互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道，如首付贷等）的配比和规模将远远超乎我们的想象。

　　重要的事情说两遍，超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金，现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。让我们看下面两个数据图来感受一下：

上证A股指数（蓝色，左轴）；沪市融资余额（红色，右轴），数据来源：WIND资讯 时间跨度：2014年7月14日--2016年1月18日（A股超级疯牛启动--至今年春节前），数据来源：WIND资讯

　　上证A股指数（蓝色，左轴）；沪市融资余额（红色，右轴），数据来源：WIND资讯 时间跨度：2014年7月14日--2016年1月18日（A股超级疯牛启动--至今年春节前），数据来源：WIND资讯

居民户金融机构新增中长期人民币贷款：12个月滚动求和（蓝色，左轴）；百城住宅平均价格：一线城市（红色，右轴）；数据来源：WIND资讯

　　居民户金融机构新增中长期人民币贷款：12个月滚动求和（蓝色，左轴）；百城住宅平均价格：一线城市（红色，右轴）；数据来源：WIND资讯

　　七．结论

　　总而言之，机构资金在去杠杆，居民户在疯狂加杠杆（大妈进场），顶部放量，宏观层面资金在大量净流出中国，这些都是超级大顶在即的特征。用对数周期性幂律模型（LPPL模型）可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌（预测时间误差以月为单位），滞后6个月，深圳：新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳上海北京广州楼价将于2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年6月左右左右见顶（预测时间误差以月为单位）。