易宪容:楼市调控导致房地产上市公司股价暴跌吗？

    从上个星期五以来，国内又有不少城市出台房地产调控政策。这些出台房地产调控政策的城市都是近期房价上涨较快的城市，比如长沙、南昌、贵阳、南宁、重庆、石家庄、西安、无锡等城市，而且这些城市出台的房地产调控政策基本上都是以住房限售为主，只不过不同的城市限售时间长短不同而已。

　　所以，9月25日香港股市一开市，国内房地产股立即大跌。本来早几个星期市场一直看好的房地产上市公司，突然间暴跌，杀得投资者措手不及。比如香港的十大房地产上市场公司的股市市值一天就蒸发了1400多亿港元。比如碧桂园下跌幅度达一成以上，中国恒大暴跌了8.8%、融创及润地都暴跌超过7%等。在国内A股市场，房地产股市的下跌也不可幸免。

　　对于国内房地产上市公司的股价暴跌，是因为上述这些城市的房地产调控政策出台导致吗？对这些城市的住宅限售政策，我早就分析过，它可以控制短期房价再快速上涨，遏制房地产市场的短期炒作，但2年或3年住宅限售结束后，其结果如何是相当不确定的。也就是说，如果在出台现有的这些住房限售政策后，再没有新的政策跟进，甚至于还有其他方式的楼市调控政策放松，那么这些住房限售政策对市场影响是十分有限的，反之这些政策有可能成为继续推高房价的动力。因为，二手房市可交易的住房会越来越少。

　　当前房地产上市公司的股价暴跌，最为主要的因素可能会是以下几个方面。一是从2016年930房地产调控政策出台以来，已经快一年了。在这一年的时间里，尽管许多或全国的房价还在上涨，但疯狂上涨的局面基本上得到遏制，而且这也导致了一线城市及其他部分二线城市的住房销售急剧下降。如果这种局面再延续，有可能会影响国内GDP增长。所以，有不少市场人士看来，房地产市场调控政策的松绑已经不远了。但实际上，房地产调控不仅没有松绑反之加大了调控的力度，如果巨大的政策反差，投资者的情绪很容易反映在房地产上市公司的股价上去。同时，房地产上市公司早几个月股市暴涨，投资者借此信息认为房地产上市公司的股价会回调，估计也是正常。

　　不过，只要从8月份所公布的房价同比只有一个城市些许下跌，其他的城市的房价都上涨，只要看到国内居民千方百计地在通过银行消费贷进入房地产市场，今年国内房地产调的火爆并没有结束，这种局势还在延续。从最近公布数据可以看到，在8月份中国房地产库存创了近3年新低的同时，许多房地产企业基本上都进入“补库存”阶段。到目前为止，国内土地市场异常活跃。

　　根据中原地产研究中心9月25日发布的数据显示，今年以来，中国土地出让金收入最高的50个城市合计卖地金额达到了2.28万亿元，同比上涨32%。北京市今年土地出让收入达到1847亿元，为全国各国城市的榜首。杭州、南京和重庆土地出让收入也超过了千亿元。而武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、上海等12个城市土地出让收入都超过了500亿元。

　　另外一个更为显著的现象是，尽管卖地收入最多，出让收入最高都在一线城市，但三四线城市土地收入同比增长幅度最大。今年不少三四线城市土地出让收入同比增长出现翻几倍的增长。比如菏泽土地出让收入同比增长为616.8%，湖州、漳州、镇江、台州等地同比增长都超过了200%。

　　同时三四线城市土地出让总收入增长也是惊人。比如，佛山今年卖地收入达658亿元、嘉兴达到518亿元、宁波为448亿元，温州、徐州、无锡、常州、阜阳等三四线城市土地出让收入都超过了200亿元。中国合计有32个三、四线城市今年卖地收入超100亿元，这一数据刷新历史记录。

　　也就是说，只要全国的房地产市场价格还在上涨，只要银行的信贷政策还没有真正收紧，那么这一轮国内房地产市场繁荣并没有结束。国内房地产企业仍然看好未来国内房地产市场。因为，从政府的房地产市场来看，尽管是强调“住房是住的，不是用来炒作的”，但是政府又要稳定房价，从而这个市场定位到现在为止都没有真正落实，国内房地产市场炒作仍然是十分盛行。在当前的房地产调控政策下，中国的房地产市场周期性调整还是一个未知数。这也就是为何房地产企业及房地产市场投资者仍然看好国内房地产市场关键所在。所以，当前的房地产调控政策对房地产市场影响不大，最近房地产上市公司股价暴跌可能是一种短期反应。