阎岳:为什么说房价不会出现大幅波动 货币需求降低

尽管促进房地产市场稳定发展的长效机制还处于形成阶段,但房地产调控的目标已是要“稳”字当头,决策层提出要稳定房地产市场,部分省市提出要稳定房价。笔者的理解是,“稳”的意思就是房价不要出现大的波动,疯涨不行,像2008年那样也不可以。为什么这么说呢?笔者的理由很简单,因为在央行刚刚发布的第二季度货币政策执行报告中,有10部分涉及到了房地产,可以这么说,房地产已经渗透到经济、金融、外汇、产业等经济领域的各个层面。大起大落的房地产市场是中国经济承受不了的。

下面我们就看看报告中有哪些部分“涉房”了。

M2增速连续低于10%是业界关注的焦点之一,央行在报告中给出的原因之一就包括住房。这是报告中第一次“涉房”。报告指出,当前M2增速比过去低一些,造成这个现象的原因之一是,过去M2增速高于名义GDP增速较多与住房等货币化密切相关,而目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。

在金融机构人民币存款平稳增长一节中,报告解释了人民币活期存款比重较低的原因,其中就与房地产有关。报告指出,上半年,住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为32.1%,比上年同期低12.1个百分点,一定程度上与地方政府债和企业债发行放缓、房地产销售增速趋缓以及基数较高等因素有关。

在分析贷款构成时,报告第三次“涉房”:个人住房贷款6月末增速回落至30.8%,较年内最高点低6.0个百分点,3月份以来持续月度同比少增,上半年增量为2.2万亿元,同比少增708亿元,增量占比下降至27.8%,较上年同期低2.6个百分点。

在金融机构存贷款利率小幅上升一节中,报告第四次“涉房”:个人住房贷款利率略有上升,6月份加权平均利率为4.69%,比3月份上升0.14个百分点。

在货币政策操作总论部分,报告认为,上半年房地产市场相对平稳。这是报告中第五次提及房地产。

在深化外汇管理体制改革部分,报告第六次涉及房地产。报告提出,完善境外投资外汇管理,严格真实性审核,密切关注房地产等五大行业出现的非理性对外投资倾向,以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等四类风险隐患,促进我国对外投资持续健康发展。

第七次则是全面分析了房地产行业。上半年,全国商品房销售较快增长,但增速放缓,房地产开发投资回升,但势头趋缓,房地产贷款增速放缓。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进,截至6月末,已有85个城市的373个保障房建设项目通过贷款审批,并按进度发放871.2亿元,收回贷款本金763.8亿元。

6月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有60个,比3月份减少2个,平均涨幅与3月份基本持平;价格同比上涨的城市有57个,比3月份增加17个,平均涨幅较3月份低0.7个百分点。二手住宅价格环比上涨的城市有60个,比3月份减少4个;价格同比上涨的城市有66个,比3月份增加20个。

第八次是在中国宏观经济展望中提出,推进新型城镇化发展,加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,增加劳动力市场灵活性,抑制资产泡沫,降低宏观税负,更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。

“限制信贷流向投资投机性购房”则在报告中两次提及。一次是提出要引导银行业金融机构进一步加大农业基础设施、一二三产业融合、新型城镇化等重点领域的支持力度,严格限制信贷流向投资投机性购房。另一次是强调要严格执行差别化信贷政策,限制信贷流向投资投机性购房。

从央行报告中提及房地产的领域看,房地产已经深刻融入了中国经济的各个层面。在这种背景下,房价怎么会再出现大幅波动呢?