李宇嘉：楼市销售降速源于开发商不积极申请预售

刚刚过去的5月，龙头开发商销售增速普遍放缓。CRIC数据统计，40家已公布销售业绩的房企，5月份合计销售3844亿元，环比下调10%，这也是今年以来销售最差的月份。其中，本年度目标销售额平均增幅超50%的龙头三甲——碧桂园、万科和恒大，在3月和4月份取得异常靓丽的业绩后，5月碧桂园和万科销售金额分别下降了25.1%和34%，恒大则勉强持平。处于第二梯队，本年度销售目标增长20%~30%的富力、绿城、新城等，5月销售也下滑15%~30%。

　　龙头开发商销售降速，这是营销策略使然，还是调控打压的滞后影响？笔者认为，开发商主动降速的可能性很低，一方面，龙头开发商纷纷上调年度销售目标，平均上调幅度近40%，“冲千亿”的开发商一大批。除碧桂园以外，截至5月，没有一家企业完成目标销售额的50%，不存在主动调低销售的动力；另一方面，新一轮以“五限”（限购、限贷、限售、限价、限证）为内容的大范围调控，冻结需求和流动性的滞后影响越来越明显，开发商加速跑量是一致选择。

　　此外，2016年楼市成交面积和金额均创历史之最，上市公司净利润平均增长30.4%。在高基数的情况下，必须实现更大的销售规模，才能兑现业绩要求。同时，楼市新房开发空间越来越逼仄，排位竞争白热化，导致拿地、开发、设计、销售的门槛越来越高，加速“做大做强”，才能抢占一席地位。今年1~5月份，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让金达10103亿元，同比2016年前5个月上涨33%。1~5月，前10大开发商拿地金额占销售金额的近40%。

　　同时，资金面全面紧缩。今年一季度，房地产开发贷款余额同比下降了21.5%，自2016年二季度，开发贷款已连续4个季度负增长。同时，交易所全面收紧公司债，2016年房企公司债融资高达1.14万亿元，同比增长130%，但今年1~4月，房企私募债、公司债、中期票据等融资合计仅1113.1亿元，比去年同期（5068亿元）下降78%。今年以来，上市房企通过定增再融资较去年同期也下降70%。2017年4月，销售回款占开发商资金来源的51.2%，环比和同比分别上升1.1个百分点、4.2个百分点，开发商对销售回款的依赖达到近年来之最。

　　笔者判断，各大房企都想抓住宝贵的空间和机会，加速资产周转率，以大规模销售滚动大规模拿地，以增厚资产撬动社会融资，腾挪楼市调控和资金紧缩，抢占“收割市场”的最佳排位。

　　那么，是不是因为密集调控的滞后影响开始显现，从而导致开发商销售额度下降了呢？笔者认为，调控确实导致楼市需求冻结或观望，但不可忽略的是，近期价格管控导致预售证发放难度加大，开发商入市积极性降低，而获准入市的项目，价格必须下调，导致销售量回落。

　　尽管调控政策在春节后全面布下，但2016年以来，多数未受调控打压的三四线楼市和都市圈楼市火热，并顺延至2017年。同时，本轮调控前市场热度高，开发商入市项目多，从而推动前4个月开发商销售规模取得了同比80%的增长。但是，随着前期推售的项目逐渐进入尾盘或清盘，而三四线楼市销售环比增长从今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%，加上3~4月份热点区域（包括部分三四线城市）相继启动限购限贷，调控的冲击开始显现。

　　但是，目前新房市场热度还在，如上海、南京、天津、长沙等地启动新盘摇号卖房，豪宅明显走热，开发商抢购限售地块，逃避限购的“类住宅”火爆，显示需求仍旺盛。财经评论员叶檀实地调研发现，苏南、苏北、山东淄博、合肥等地出现抢房现象。事实上，开发商销售下降与供应下降有关，而供应之所以下降，很大程度上是调控全面“落地”后，各地启动新房限价、预售证管制来实现调控目标，导致开发商申请预售的积极性下降，获准入市的项目价格走低。

　　根据CRIC的统计，5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中，一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%，二、三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是，越是热点的城市，新房供应下滑越明显，比如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

　　目前，供应下滑的城市，库存也在下降。CRIC统计的29个城市中，5月份库存同比下降的有25个，平均下降幅度为33.8%。5月份，29个城市新房在售库存平均消化周期为8.1个月，库存正在逼近“过低”的警戒线。客观讲，库存走低，供应不该下滑，但预售管制导致高价盘无法入市，或开发商不申请预售。以5月20日出台限购的长沙为例，据安信证券调研，目前长沙有的新项目要比周边二手房的价格低2000~3000元，造成抢购和配额摇号，需求被迫转向二手房。

　　目前，尽管热点楼市成交量下滑，但需求潜力仍在。城镇化已进入“大城市化”，人口向热点城市迁徙的步伐在加快。例如，长沙2016年人口净流入23万。近年来，人口大省且为单中心的省份，如湖南、湖北、安徽、河南，省会城市长沙、武汉、合肥、郑州等，对本省人口的吸附能力快速上升，2016年度净流入人口均在20万左右。

　　因此，包括一线城市在内的热点城市，需求潜力仍在，只不过被各种限制性措施压制。

　　在楼市回调，需求暂时观望的喘息之机，须要增加新房和土地供应。4月初，住建部和国土部联合发文，要求增加住房和土地供应。目前看，住房供应未明显增加，供地计划完成也不理想，这或许埋下了未来再度反弹的种子。