李宇嘉:热点城市已进入存量房市场 不值得大惊小怪

热点城市已进入存量房市场，但代理中介准入门槛低、从业人员素质差、行业地位低等积弊丝毫未改。

一叶知秋，从最懂楼市冷暖和盛衰的房地产中介，能感知楼市当下、读懂楼市未来。近日，中介“关店潮”的报道甚嚣尘上。有消息称，链家、房天下等知名中介预计关掉百余家店面。更令人不解的是，2014年底以来已经完成3轮融资，堪称资本市场“新宠”，颇受龙头开发商、股权基金、保险资本、互联网大佬（其中包括腾讯、百度等巨头）青睐的明星中介，链家关店的数量最多。

近日，链家发言人说，截至目前，北京链家已关闭店铺87家。有媒体说，未来北京链家共将关闭300家店铺。有人用“地产凛冬”将至，形容中介大面积关铺背后的寓意。房地产市场化改革20年来，最市场化的不是土地市场、新房市场，而是中介代理的二手房市场。这个市场竞争之程度可以用“惨烈”来形容。因此，每到楼市调控高压年，靠交易量吃饭的中介便大面积关铺。

2008~2009年，深圳房价从最高峰下跌了36%，全国百强经纪中天置业、长河地产等几大中介倒闭。号称中国规模最大、网点最多的房产中介——创辉租售，其在广州、佛山、中山和东莞等4个城市的店铺全部关门，惠州仅剩20家门店，上海一夜之间关了200家。创辉租售总部所在地深圳，只留下1/3的门店。据估计，2008~2009年，深圳6000多家中介店铺关了4000多家。

2011年，全国46个城市首次启动限购，楼市从下半年进入冰冻期。热点城市成交量相比2010年近乎腰斩，深圳二手房成交下跌70%，成交量创2009年以来的新低。从而，中介第二波“关店潮”开启。2011年1~11月，北京房产中介共关闭门店1000家左右，深圳中介关门数量更是惊人，从2010年的8000家降至5000家，这个数字超过了原有中介门店数量的1/3。

目前看，新一轮楼市调控刚刚开始，作为本轮楼市价格上涨的“领头羊”，不到2个月时间发布13道金牌禁令的北京，4月份二手住房成交面积同比下跌36%。考虑到去年的高基数，以及二手房价格未实质性松动，当前楼市仍可谓高景气度。因此，很难称得上楼市已经进入“冰冻期”。不过，以楼市当前之态势，领头中介依然开启战线收缩，或意味着楼市的“天”真的要变了。

一方面，“限售”首次登堂入室，目前已有20个城市启动“限售”措施，获得产权证后3~5年内不得再交易，意味着过去几年“短炒”需求退场、换房需求被抑制；另一方面，商办等“类住宅”被严厉打击，京沪此类政策近乎要将这类住房绝迹于市场。顶着不限购、价格低优势的“类住宅”，近几年占据京沪40%左右的市场份额，其一夜之间退出，首当其冲受影响的就是代理中介。

近日，链家在北京关闭的87家店铺，有44家专营“类住宅”。另外，租金随房价水涨船高。经纪人像小蜜蜂一样，遍布街道商场，实体店铺能省就省，中介门店便在城中村、住宅里，甚至犄角旮旯见缝插针地布局。因此，此轮中介关铺，还有一个原因，就是对中介的合规整治、店面规范管理。此次，北京链家关闭的87家店铺中，有34家为“开墙打洞”改造的底商门店。

由此，不难看出，准入门槛低、学历要求低的中介，具有非常强的适应能力。楼市好转时，便一窝蜂地涌入，大肆招聘、处处开店；市场急转直下，果断退出市场，另谋出路。可以这样说，市场好时，大部分从业人员也没有将房产代理当作事业做长期打算，甚至“搞到一单是一单，骗到一个是一个”，反正也没几个回头客；市场不好时，从容撤退，不会有太多惆怅，更不会造成社会问题。

哪里的市场好，就在哪里开店，比如“类住宅”火爆，马上大规模进入；热点城市周边楼市火爆，一夜之间可出现几十家中介；小产权房传言要“转正”，第二天城中村就会出现中介店铺。因此，我们大可不必为中介关闭潮忧虑，再说市场还未到寒冷时。不过，值得忧虑的是，热点城市已进入存量房市场，但代理中介准入门槛低、从业人员素质差、行业地位低等积弊丝毫未改。