袁一泓：房地产开发商 是社会不满情绪替代表达

一位前同事是以阴谋论进行思考的杰出代表。某电视台声称全国房企拖欠3.8万亿土地增值税的消息传开，他悄悄地跟我说：据说这是高层授意的。材料都是国税总局透露的。后面还不忘加一句：开发商就等死吧。

11月26日国税总局通过新华社的表态，无异于给了某电视台和阴谋论患者一记响亮的耳光。但这并不能消除相当一批人对地产商的恶感。包括那位前同事在内，虽然他通过投资大约5套房积累了不菲的资产，但从来没有停止对地产商的痛恨。

想必你已经发现，在国产电影电视剧和话剧里，有两个行业或者说两类群体，常常成为被嘲笑的对象，而不会被审查部门剪掉。一类是我出校门后就根本不看的中国足球，一类则是近10年的热点物种地产商。他们甚至可以是春节联欢晚会里的笑声源。

有两位朋友径直问我：你写的那些我也看不明白，干脆说吧，那些地产商有没有欠这个（土地增值）税？我说：从法理和税收角度看，没有。朋友又说：即使这个税没欠，也一定逃了别的税。否则，他们的利润为什么这么高？

过去多年，房地产开发企业的利润率，远远高于社会平均利润率，这是事实。但趋势是，地产商的利润率正处于下降的通道。万科总裁郁亮认为，长期来看，房企的毛利率呈下降趋势，边际利润递减，是行业必须面对的事情。

即使如此，与制造业3%、5%的利润率相比，房地产开发企业的利润率仍令人艳羡。但对普通人来说，地产商利润率多少，跟自己没什么关系，有关系的是房子卖多少钱。也因此，3.8万亿的数字出来后，很多人的第一反应是：逼地产商交清这些（纸上推演出来的）税之后，房价会不会降下来？

很遗憾，他们会破产，但房价未必降。请允许我再引用一次本报记者今年5月16日的一篇报道：相关机构对139家A股上市公司进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。

地产商自己赚1元要交1.02元的税，而且，“房企缴税额与净利润额一样，逐年递增”。在上市公司公开披露的数字面前，你还会天真地认为让地产商多交税能让房价下跌么？与此相关的例子是，今年4月1日起，北京严格执行“未满五年或者非唯一住房转让所得按20%征收个人所得税”的规定，这半年多，房价仍在快速上涨。

房价上涨过快，无疑是过去10年人们情绪不满的重要源头之一。它不仅使一部分人买不起房，即使勉强买得起房，生活质量也大为下降。与此相关的是，房价上涨，加剧了社会的贫富分化，是中国基尼系数位居全球前列的主要推手。

但能将心里的诸多不满发泄出来的对象，其实很有限。政府是骂不得的，也不能骂父母为何不是官富一代，只好骂建造房子的地产商。可是连拥有5套房的资产富人也骂地产商，则说明，地产商被妖魔化，是社会不满情绪的替代表达。

我跟一位在房地产企业供职的朋友谈及这个现象，他倒看得开。地产商挣了那么多钱，政府和百姓都离不开，曾经一度甚至现在也还是国民经济的支柱产业，挨几句骂算什么？你不能什么好事都占全，世上没有这样圆满的事。

很多人都注意到，新一届中央政府成立后，主要领导几乎没有对房价上涨说过一个“不”字。显然不能得出结论说他们对如今的高房价现状感到满意，我愿意相信如有的专家所说，决策层正在思考或酝酿房地产制度的改革，而空谈房价1000次也于事无补。

核心当然就是三中全会《决定》已作出部署的土地制度和房地产税收制度改革。但是，一项涉及重大而复杂利益的制度完善甚至重建，非一日之功。想一想那个住房信息系统联网，还在那个争吵不已的房地产长效机制吧。

我曾经不无天真地建议，将房地产制度改革作为新一轮经济体制改革的先行试点。但全面深化改革千头万绪，似乎样样都很紧迫，恐怕暂时轮不上房地产优先。不过，有一点是肯定的，集体建设用地制度改革被公认是此轮改革的关键，它对房地产市场和地产商们的影响远远被低估了。

（文章见11月28日21世纪经济报道一戈看台）