杨遴杰：地方调控房价手段 可能经不起历史考验

“自住型商品房”概念随着北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》再次升温，最吸引大家注意的是价格标准是周边房价的七折、摇号确定购买者以及五年内限转让、五年后转让收益30%交政府作为土地收益。

按照北京市对此类住房的定义，它是“商品房”。但是仔细观察，却发现“自住型商品房”非常独特，它的价格由政府根据市场价格来打折确定。低于市场价格的住房必然会导致需求超过供给，又导致销售对象过多情况下，又不能通过议价过程来确定购买者的情况下，为了体现公平，通过摇号中大奖的方式来摇出购买资格。同时，也由于获得房屋的价格低于市场，转手会获得高收益，明显对没摇到号的人是一种不公平，于是很正常地，对转让年限和转让收益进行了规定。

通观其主要特征，政府定价、摇号购房、交易受限，与这些特征更接近的是正在退出市场的经济适用房，区别不过是后者的土地是划拨的。所以，有人把“自住型商品房”称为升级版的经济适用房，这比把它称为商品房可能更为贴切。把“自住型商品房”作为实现中端部分调控策略的主要手段，即使具体做法与房地产市场的“市场”两字背道而驰也在所不惜。但是就推出的时机来看，更像是完成今年的房价控制目标。北京新建商品房房价已连涨16个月，在年底考核即将来临之际，出一些狠招也在所难免。

北京的做法其实是可以理解的。房价涨得如此迅速，一方面是宏观上货币投放过多局面并无根本好转，投资渠道匮乏现象也没有改善，投资都挤向房地产市场；另一方面北京之类的一线城市在公共基础设施与公共服务水平上的优势，带来更多的投资与就业机会，人口的涌入更会刺激供求的不平衡，土地又不可能无限供应。房价上涨过快基本是当前各种因素一起起作用的结果，也可以说成是一种宿命。但是，“考核”的方式很自然地把调控房价的任务转给地方政府，这就相当于上游还在放水，又不让下游涨水，如此的难题，地方政府如何面对？

在不掌握宏观调整手段的情况下，地方政府实质上只有行政手段来控制，所谓的行政手段，说到底就是政府对市场进行管控，划出一个个限制范围来。应该说，2008年之前的调控，基本通过利率、首付比例之类限制贷款方式来提高购房者的支付难度和成本，政策都由中央政府出。到2009年之后，调控最开始还是沿着前一个思路，强化下来也就是限贷，买不买房子的决定还是由购房者自己下。到这一步，还是市场化的一种调控方式。但是再发展下来，限购政策出现，这已经是用行政手段硬生生消减一部分需求，作为市场核心特征的价格机制虽然还存在，但是形成价格的供需关系中，需求已经直接被政府控制。发展到最后，政府直接来限价，也就是把市场的价格机制在很大的一个范围内给废除了。

价格机制废除，这一部分原来由市场承担的供给职能就必须由政府扛起来。价格不能配置资源，政府在配置资源上就要有一系列的政策来体现公平。调控如果还是这种行政化思路走下去，其实就是这么一个窄胡同，转身的可能都没有，走向非常清楚。

如果未来美国缩减甚至停止量化宽松政策，国际货币流向逆转，中国房地产市场出现下跌，回望今天的种种忙碌，不知会有何种的感想。其实，房价是宏观的事情，地方来调控，很可能经不起历史考验。