一线三线城市房价分化 房地产行业迎来重大拐点

  “义乌楼市确实不是很乐观。”一名在义乌炒房多年的人士也对记者称，他正打算把义乌当地的房源都卖掉，再到省城杭州投资豪宅。

  “今年"国五条"出台后，由于政策末班车效应导致楼市成交短期放量，其余时间都较为清淡。”刘明表示，“2010年前后，义乌曾经出了两个全国有名的"高价地"，但目前这两个项目的销售都很一般，一度贴近成本甚至亏本卖房。”

  而记者所调查的另一个位于江苏的三线城市，目前核心区域房价在每平方米9000～10000元。最近几年市场每年可以消化的房子，约和库存量相当。

  前述地产商认为，三线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力，加上土地大量上市的原因，三线城市普遍存在商品房库存量大的现象。

  由于存量大，今年该三线城市的地产商也常常大打价格战。

  供应过量埋隐患

  多名业内人士对记者表示，当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速了房企的大规模开发，为后期市场供过于求埋下了隐患。

  在上海易居房地产研究院监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和 17.4%。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，一二线城市去年“金九银十”预期落空，库存积压，而今年楼市升温，去库存化效果不错，特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅，未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。

  克而瑞信息集团研究中心于今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。

  在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱对记者分析，风险排在前50位的基本上都是三线城市，有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中，以一二线城市为主，三线城市的数量比较少，即使有，也是东部较发达的一些地级市。

  克而瑞信息集团研究中心副总经理林波称，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势。

  “一线城市经济发展水平较高，对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。”丁祖昱表示。

  “二线城市相对较好的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险也较小。但是近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的加大，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现。”林波表示。

  而三线城市，林波分析称，大多数是外来务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。