天津养老地产萌芽期 在建筑风格社区规划有要求

今年7月天津市计生委公布的最新统计数据显示，至2012年，天津市常驻人口中65岁及以上人口数为140.04万人，且呈现出人口老龄化速度进程加快的趋势。随着“421”家庭比重的增大，养老正逐渐成为社会关注的焦点。在婚房、学区房被炒热的同时，老年人对自身居住条件的要求也越来越高，这一巨大的需求，正在越来越多的被市场认知。

老年人最看重医疗护理体系

家住南开区王顶堤附近的张大爷告诉记者，他很想和老伴一起去环境优美的郊区安度晚年，“市区空气太差了，我住的又是几十年的老房子，上下楼不方便，物业服务也跟不上。”同时，张大爷也有担忧，“人老了，爱生病，赶上急病，没有医院可不行。”

市民刘女士则明确的表示她不想选择那种纯老年人居住的社区，她觉得老年人只是行动相对年轻人来说有些不便，其它的需求都是一样的。“我喜欢热闹点的地方，买养老房的话肯定会考虑市区的，市区的配套齐全，年轻人和老人混在一起，才不会有一种死气沉沉的感觉。”

记者对天津多位老人进行采访后发现，养老房医疗配套是否齐全、周边交通是否方便、饮食是否安全方便可靠、住房是否设计合理、社区是否有老人养老活动、老人休闲运动中心、老人艺术活动中心、老人健康心态调养机构、老人教育等，这都是购房者密切关注的问题。其中，老年人最看重的是完善的医疗和护理体系，其次是优质的自然环境、彼此交流的活动空间、较为便捷的交通等。

目前，本市养老地产主要有产权式老年公寓和非产权式老年公寓两种类型，前者以长庚老年公寓、卓达太阳城、海航大集等项目为代表，后者以云杉镇为代表。从地域分布来看，市区仅有长庚老年公寓一处项目，其余项目则零散分布在远郊区县。

噱头与创新并存多元产品探索市场规律

全国范围内，万科、保利、绿地等知名开发商也加快了向养老地产进军的步伐。然而纵观现在的市场，还没有完全成熟的被广泛接受的产品。目前，天津养老地产市场还未形成规模，不少房产开发企业依然以“地产开发+老年人”这样简单粗放的模式来开发产品，难以适应市场的需求。

在记者的走访中，本市养老地产项目无一例外都宣称自己有良好的医疗护理体系、老年人活动中心等，为购房者勾勒出美好的社区生活蓝图。事实上很多项目虽然有着恢弘的规划和开发计划，但目前仍处于“卖房”的初级阶段，对外宣传的三甲医院、超高绿化率等都还未成形，购房者即使入住，也很难立刻享受到相应的服务。

以红桥区的长庚老年公寓二期万华为例，项目主打42—61平米之间的小户型，目前只剩下约20套左右的现房在售。记者实地查看发现，项目所宣传的配套其实不过是依托市区原有的配套；宣传单上的非毛坯修也变成了销售人员口中的“简单非毛坯”；老年人的休闲娱乐场所其实就是“棋牌室”。此外，项目地处闹市，环境嘈杂，人流车流量大，名义上说是老年公寓，实际上和普通公寓并没有太大区别。

另一市场上关注度比较高的项目云杉镇则采用会员制养老，房子的产权并不属于购买者，老人花费50万元到90万元不等购买会员卡，不同会员卡对应不同的房型。会员卡是终身制，可以继承也可以转让，会员费需要一次性付清，除此之外，每位老人还需要每年缴纳3万元的服务费。

由于现在云杉镇已经有了社区医院等相关配套设施，首批“房客”已经入住，有了一定的口碑，目前销售情况还不错。销售人员告诉记者，云杉镇项目土地的产权是40年，产权到期后，该缴纳的延期税费等，均由开发商承担，不会转嫁给会员。但有业内人士认为，一旦开发企业今后在经营中出现问题，所谓的“终身制会员”将难以得到保障。