北将南飞，越秀能否破局北京?

2021年三道红线之后，民营房企融资渠道收紧，步入寒冬，现金流状态较好的国央房企进入快速发展期，房地产头部房企大换血开始。

在地产人纷纷感叹地产赛道越来越卷，继而尝试换道其他领域的时候，从民企旭辉转战南方国企越秀的董毅，在2023年北京的首场土拍中，呈现出开疆拓土之势。

2023年2月8日，在北京开年首场土地拍卖中，广州国企越秀地产斥资59.11亿连夺两地，可谓豪横。

当天上午，石景山苹果园交通枢纽地块开拍，越秀地产在加码过程中“一路狂飙”，力压中海，最终以25.99亿元+1.5万平米现房销售条件夺魁。

据现场朋友反馈，出价到后期，中海每一次加码都要电话请示上级，而越秀在加码时毫不犹豫，明显势在必得。

接下来，在下午压轴出让的朱辛庄地块中，越秀在一众房企大佬中幸运中彩，以33.12亿元+4.5万平米现房销售条件，再夺一地。

一直以来，石景山有个标签“房企只有两种，中海和其他”，能在这宗土拍中让中海落入下风，让不少地产人印象深刻，并感叹：越秀有些激进。

要知道，在此之前，越秀地产留给北京的印象是越秀天恒怀山府，一个位于远郊区怀柔，并不怎么瞩目的项目。

2021年，越秀地产北京首秀，联合天恒以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块，打造了越秀天恒怀山府项目。

在同期进入北京市场的粤派房企中，越秀无论是营销声量，还是市场关注皆较为薄弱。

加之项目所处位置不是怀柔的核心区，周边的基础配套欠缺，出行、购物都不太方便，更别谈产业发展了，虽然南侧就是清华工研院雁栖湖创新中心，但目前很难形成产业集群。

最为关键的是，在怀山府的产品定位上，越秀试图刚需、改善两手抓，结果这两类客户群体都没有把握住。

数据显示，项目成交均价为36610.6元/平方米，明显低于该地块销售指导均价4万元/平方米，但也没能挽救其颓势。一年时间，该项目已取证房源1000余套，而签约套数仅19套，去化率不足0.2%。

过往凉凉的销售局面和如今豪横的拿地风格，之所以形成鲜明反差，离不开一位关键人物的到来。

2023年新年刚过，总是以“优质民企”标签出现的旭辉，选择在这个时间继续收缩，将华北与西北区域合并。

曾在旭辉北京市场的困难时期上任的知名职业经理人、北方大将董毅，也伴随着再次出现的困局转身离去。

而董毅的下一站，正是广州国资越秀地产。

近年来，卓越、建发、珠江、越秀地产等一众粤派房企争相进驻北京城，其中，越秀地产一直存在度不高。

作为新晋北京的广东房企，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾在2021年业绩会上表示：“钱不是问题” ，扩张之意明显。

数据显示，2022年上半年，越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%，可以看到其全国化布局欠佳。

此时，董毅入职越秀，担任越秀北方区域副总兼北京公司总经理，主管土地投拓，无疑让越秀地产在北京土地市场的开拓有了新的故事可讲。

回忆董毅在旭辉的战绩，虽临危受命，但依旧打下了不错的战绩。

2016年，以商住办地居多的北京旭辉，遭遇京津冀商住限购等政策冲击，销售业绩开始下滑。随后董毅加入旭辉，并在2018年接任旭辉北京区域事业部总经理，在抓业绩的同时，打磨旭辉的产品和服务。

2019年，董毅宣布旭辉北京的销售业绩实现了260亿。而后旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域，董毅出任华北区域集团总裁。

2020年，天津市场的销售业绩突破86亿，位居天津地产的第四名。

董毅的投资风格 " 快准狠 "，直到2022年上半年，旭辉还在北京拿地，成为2022年首轮土拍中唯一的拿地民企。

2022年，民营房企的生存面临着前所未有的挑战，区域公司整合、并购常态化，导致越来越多的地产人不得不更换赛道，离开行业或换道国企。

有人辞官归故里，有人星夜赶考场。

这次土拍，董毅带着他在土地市场中一惯毫不手软的作风，让越秀在一众房企中刷足了存在感，让整个地产圈看到了越秀地产拓展北方疆土的野心。

2021年，三道红线发布后，不少民房企都逐步面临资金链断裂的困境，资金链情况较好的国央房企版图快速扩张。

尽管在2022年底，官方连发三箭，终于打开了民房企的融资大门，旭辉、碧桂园、龙湖等优质民企都在受益之列。

但民房企和国央房企在融资方面的待遇依旧有着天壤之别，这种差别也同样投射在两者的拿地和开发中。

除融资外，越秀地产作为广州市国资委旗下的开发商，规模扩张战略背后往往都是地方国资委的强力支持，不仅给予资金支持，更是给予机制上的保障。在宏大的规模扩张背后，是地方政府培育具有竞争力国企的新战略。

不少地产人算了本账，这两宗地虽然位置优质，并不愁卖，但利润都十分微薄，盈利基本靠现房，现金流不富裕的房企，根本撑不住。

越秀地产拿地行为，被地产人解释更像是一种融资行为。

拿地后，通过开发贷、抵押贷、按揭贷等各种表内融资渠道，获得等同地块货值的现金流，并且公司总部信用因拿地和可售货值提升后，还可得到授信额度的提高。

因此，这轮土拍中，越秀的举措看似激进，与中海的分寸对决间，其中利益或许只有越秀心知肚明。

未来，董毅和国资越秀将在北京做出怎样的布局，两宗新地块与滞销的怀山府又将交出怎样的成绩单，掌柜君将持续关注。