新城控股上半年营收428亿 财务结构持续优化

　　2022年上半年，房地产行业经历着前所未有的变局和挑战。

　　在此背景下，8月30日新城控股(601155.SH)如约披露2022年半年度报告。报告显示，上半年新城控股完成合同销售金额651.6亿元，实现合同销售面积657.2万平方米。

　　报告期内，新城控股实现营业收入428.03亿元，“三道红线”全部指标维持绿档，经营性现金流为正，并实现了债务结构的持续优化，长期坚持的“住宅+商业”双轮驱动战略在当下市场环境中更显稳健。

　　双轮驱动优势凸显 商业运营收入同比增长19.8%

　　纵观今年上半年房企的财报数据，多家房企由盈转亏，毛利率持续下滑。据东方财富Choice数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态。

　　相较而言，新城控股上半年的营收和利润整体情况均好于行业平均水平，践行逾10年的 “住宅+商业”双轮驱动战略优势则是其可持续发展的核心竞争力。

　　半年报显示，新城控股报告期内实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。

　　新城控股把“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻始终，做好城市深耕的同时，不断夯实业务能力。报告期内，新城控股实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%，位于行业前列。

　　相对优良的战略布局与丰富土地储备则保障了新城控股持续稳步的发展需要。截至报告期末，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿 平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。此外，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米(含合联营项目)，提前锁定未来业绩。

　　如果说开发业务是新城控股区域深耕的压舱石，那么商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。尤其在行业下行周期，作为新城控股第二增长曲线的商业运营对其业绩贡献比例不断得到提升。半年报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，相较2021年同期39.38亿元同比增长19.8%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，较上年增长20.29%，占公司营业收入的10.23%;物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%;物业出租及管理毛利率提升至72.22%，较上年增长1.64%。

　　截至报告期末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，已完成全国布局的吾悦品牌进一步巩固在商业地产领域的先发优势。

　　对于未来，新城控股董事兼联席总裁曲德君在业绩说明会上表示：“面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期精彩开业，并完成年度目标。下半年公司将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。“

　　　“三道红线”维持绿档 财务稳健结构优化

　　伴随着房地产行业进入深度调整期，寻求现金流安全和财务稳健基础上的高质量发展成为当前房地产行业的主旋律。

　　半年报显示，新城控股现金流充裕，流动性指标保持良好，财务结构不断优化。截至报告期末，新城控股在手现金余额447.82亿元;剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点;净负债率为 48.37%，同比下降12.11个百分点;按照监管口径非受限现金短债比为1.06。“三道红线”指标均维持在绿档要求，体现出较强的经营能力和抗风险能力。

　　截至上半年末，新城控股有息负债为822亿元，同比减少191.60亿元，这表明新城控股持续加大降负债力度卓有成效;经营性现金流为115.03亿元，而上年同期为-75.72亿元，充裕的现金流也为未来发展提供强劲保障。

　　与此同时， 新城控股融资成本也在持续优化。新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍到：“2022年6月末整体平均融资成本6.50%，较2021年6月末逆势下降10个bp、较2021年12月末逆势下降7个bp。”

　　在主动降低有息负债和融资成本的同时，新城控股积极开拓新的融资渠道，不断优化债务结构。5月30日，新城控股成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证;5月31日成功完成1亿美元境外债发行，为4月份以来第一笔民企地产境外新发;7月22日，新城控股拟公开发行总额不超过61.72亿公司债券获得中国证监会批复;1-8月，新城控股20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元。此外，9月2日据上海清算所披露，新城控股拟发行2022年度第二期10亿元中期票据，该笔中票将由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

　　新城控股管理层同时表示：“2022年公司公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。”