中指院：2016年6月中国房地产政策跟踪报告

允许改建房屋用于租赁，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，进一步促进库存商品房去化。意见提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。将库存商业用房改建为租赁住房，实际上是对土地用途和城市规划的变相调整，增强了土地政策的适用性和灵活性，一方面有利于类似北京、上海等租赁供应偏紧的城市扩大供应，一方面也有利于南京等商业库存偏高的城市减轻库存压力。同时充分发挥市场作用，调动企业积极性，鼓励各类投资者购买商品房转化为租赁房源，在拓宽供应渠道的同时解决部分商品房库存。

双向税收优惠支持个人出租承租，完善租赁市场。意见对于住房租赁企业、机构和个人均给予税收优惠政策支持，并特别提出落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。增值税方面，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；所得税方面，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。当前个人出租住房是我国租赁市场供应的主要部分，税收优惠有利于进一步鼓励个人出租住房，扩大租赁市场供应端，减少房屋空置，做到“居者有其屋”。同时政策还提出，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。租金支出也将纳入个税改革税前扣除部分，相当于变相降低了房租支出成本，有利于进一步引导城镇居民通过租房解决居住问题。

完善供地方式，鼓励新建租赁住房。意见指出，各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，要采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。至此，住房租赁市场有了专门用地保障，而配建租赁住房项目，也将成为热点城市土地招拍挂市场的重要方式，也有利于遏制土地价格的过快上涨。

新一轮租赁扶持政策已出台。6月21日，财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》，明确房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算应纳税额；房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计算应纳税额。而成都的51条新政中，也提及大力发展租赁市场，鼓励房企自持商办库存转化为租赁供应，并给予租金补贴，也鼓励社会资本和银行、证券、保险、信托、基金等金融机构投资商业地产租赁市场；鼓励各区（市）县采取租赁方式解决社区用房、医院、学校、菜市场等公建配套。

我国住房租赁市场也将同商品房市场一样，建立健全以政府为主导托底民生的公租房、以市场为导向满足多层次需求的住房租赁体系。当前我国住房租赁市场在住房体系中比例相对较低，发展仍然不够完善，仍存在一些问题。一方面，租赁市场供给单一，未形成多元的供应体系，另一方面，租赁市场相关立法不健全，租赁双方权益缺乏有效保障，供给方对于租赁价格有着更多的话语权。我们认为，结合欧美发达国家住房租赁市场的经验，未来我国住房租赁市场仍需要完善的规章制度和适当的政策扶持。要加强住房租赁市场制度建设，健全相关法律及政策，着重维护承租人与出租人的合法权益，保障住房租赁市场有序运转；要建立建全住房租赁信息政府服务平台，加强租房备案率，进而强化对住房租赁市场的监管；要加强对市场租金的监管指导，保持租金水平合理有效，稳定租赁市场。