“限购”堡垒最终未破灭 难言之隐惧怕楼荒更忧人潮

　　缺乏产业支撑已使三亚地产在上世纪90年代的海南地产泡沫中遭受过一次重创。据有关部门统计，1993年海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程，闲置建设用地23788.5公顷，积压商品房455万平方米，停建的规划报建面积1631万平方米，沉淀资金500多亿元。房地产开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。当时700多万人口的海南房地产积压量占全国的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作8年时间才将“泡沫”消灭。

　　2000年之后，三亚地产开始复苏，但由于依然缺乏产业支撑，类似的故事又开始上演。自2002年起，三亚新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，2007年，三亚海景房均价已经超过每平方米1.4万元，房价增长超过30%。就在全国房价开始下调的2008年，三亚商品房平均销售价格为1.0159万元/平方米，与上年同期相比增长36.34%。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，在国际旅游岛的刺激下，三亚房地产又开始呈现出泡沫化隐忧。

　　虽然2011年3月3日限购政策出台后一定程度上稳定了房价，但并没有从根本上改变三亚房地产基础薄弱的问题。同样，即使限购政策解除，也并不能从根本上拯救三亚的房地产业。

　　“所谓加强房地产和产业的结合，其实就是要解决房地产发展过程中的配套问题。在上一轮的城镇化过程中，地方政府在政绩冲动和土地财政的驱动下，不停地造房子，但产业、服务业、基础设施都跟不上，所以造成了眼下这种局面。所以在房地产发展的过程中，一定要先打好基础，促进房地产业的持续健康发展”，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　有专家同时指出，三亚市在促进房地产转型，加强房地产与产业结合的同时还要加强基础设施的建设。在今年5月28日三亚市召开的房地产形势分析研讨会上，便有专家指出，三亚以往开发的房地产项目，在配套设施上往往并不健全，业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施，而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求，也在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用。

　　“所以，现在三亚市将主要精力放到促进房地产业转型上，压缩纯商业性住宅的比例，促进房地产与产业的结合是很正确的。而且今年房地产行业整体比较低迷，这时候推进转型阻力相对来说比较小。但是，房地产是周期性行业，一旦房地产行业复苏后，在GDP的考核机制下，三亚市还能不能顶住压力推进转型也打上了问号。”上述楼盘开发商告诉记者。

　　多位地产专家在接受中国证券报记者采访时纷纷建言，对于GDP对房地产业最为依赖的三亚市而言，应该降低GDP的考核压力，为三亚市的房地产转型创造更大的政策空间。“地方政府发展的政绩观应该调整，通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束，防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核，将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　值得注意的是，自2013年以来，包括福建、山西、宁夏、河北、浙江、陕西等多个省份对市、县(区)的考核进行了调整，降低或取消了GDP考核。据不完全统计，目前明确取消GDP考核的县市超过了70个。