央行房贷新政为楼市投“兴奋剂” 贷清不认房等落地

    国庆黄金周前夕，央行房贷新政为低迷的楼市投下一剂“兴奋剂”，“最低7折利率”“贷清不认房”等房贷松绑政策终于落地。受购房利好消息刺激，国内多地在长假期间掀起了久违的看房潮。

　　小区里频繁穿梭的看房者、银行里络绎而来的房贷咨询者、明里暗里号称要涨价的地产商……究竟此轮房产新政会如何影响楼市走势?未来房价又会何去何从?限购令会否全面松绑?

　　调控中蕴含改革之意

　　北京市西城区链家地产的小何近日忙着带客人到所在小区看房。据了解，房贷新政出炉后，明显带动了各地看房、购房热情。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，不能将房贷新政简单地理解为“救市”，而是一次重要的政策优化，并表达出推进住房金融改革的政策信号。“首先，央行文件强化了对保障性住房建设提供金融支持的规定，这对解决保障房建设的资金难题将发挥重要作用，使各级政府的住房保障责任有条件进一步落实。其次，文件根据当前房地产市场情况进行了实事求是的政策调整。包括对首次购房家庭贷款利率优惠0.7倍，这将大幅减轻首次购房家庭的资金压力;对首次购房家庭贷款首付最低比例为30%，将有效防范住房信贷的违约风险。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策，也体现了对住房改善的支持。”秦虹认为，当前我国住房的绝对短缺已不存在，改善性需求处于上升期，住房金融对改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的体现。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，与以往的房地产调控不同，此次房贷新政彰显出调控思路的三大变化：“以往调控如‘限购’‘限贷’多依靠行政手段，执行过程中难免‘一刀切’，而新政通过金融手段进行引导，更加注重发挥市场机制的作用，依靠市场配置资源;过去的调控多数为自上而下，而新政则是自下而上，先是各地房地产政策微调不断，而后中央再出统一政策，体现了从实际出发的原则。过去是为了调控而调控，新政则将推进改革融入调控之中，比如新政提到要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点等，都是支持房地产企业合理融资需求的改革新举措。”

　　金融杠杆影响楼市

　　在十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业界内外判断市场的重要指标和关键信号。金融杠杆对楼市的影响巨大，其支持力度在相当大程度上决定了房地产市场的走势。

　　秦虹指出，今年以来，一直是商业银行优质贷款的个贷却出现利率上升和贷款额度下降的情况，出于经济利益的原因，商业银行放贷意愿下降，在一定程度上影响了住房市场的销售。她认为，新政将促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。

　　顾云昌分析，金融对房地产市场影响的一个重要指标是贷款量。数据显示，2013年个人房贷余额同比增长21%，而今年上半年个人房贷则同比少增239亿元。而新政会极大地释放信贷量。“对首付比例的明确和贷款利率的优惠，也意味着政策恢复到‘两限’之前的正常状态，给买房者带来利好，有利于提升房地产市场的交易量。”顾云昌表示。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“信贷政策的全面松绑对市场传递出强烈的提振信号。新政将释放大量需求，预计将增加30%的可购房人群，而这部分人恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

　　值得注意的是，之前很多地方已陆续解禁了限购令。限购政策是在过去房地产市场上投机投资者较多影响了自住需求实现的条件下出台的。秦虹认为，目前整个住房供求关系已从2011年前的整体偏紧、部分过紧，转变到目前的整体偏松、部分过剩，投机投资者也大为减少。所以，各地对限购政策进行了调整，也符合分城施策、分类调控的政策要求。她表示，市场分化已是今后我国房地产市场的最突出特点，“取消限购后市场会出现什么变化，主要取决于当地市场的供求关系。