“限购”堡垒最终未破灭 难言之隐惧怕楼荒更忧人潮

　　随着大量外地人的涌入，内涝、拥堵——近些年困扰三亚市的两大顽疾变得越发突出。2013年以来，三亚市展开了城市雨污水分流改造项目，对三亚湾、三亚河区域的城市雨污水分流工程进行了改造，又对凤凰路(瑞海花园至水晶宫段)、城市酒店集中路段等4个路段实施应急排水改造工程。同时，一轮新的市政道路建设正在三亚展开。不过，拥堵的问题很难在短期内缓解，现有的城区交通环境远远无法有效分流三亚迅速膨胀的车流。

    “内涝、拥堵可以通过加强基础设施建设来解决，可是人口膨胀导致的负面问题却很难解决。”一位三亚市官员指出，按照当地的规划，“高端、适度、有序”应该是未来的旅游产业发展方向，因此房地产必须从重住宅建设向以旅游度假项目开发为主转变。

　　“三亚拥有中国最长黄金旅游海岸线和风光资源，不过毕竟旅游资源还是非常有限的”，一位三亚当地人士介绍，亚龙湾、海棠湾都是走高端旅游度假区的路线，前者分布着众多的高端酒店，后者则依托免税店、解放军总医院等项目主打滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲，它们两个地区的共同特点就是商品住宅比例非常低。

　　牺牲速度 经济疗伤转型“新兴”

　　在延续限购政策的消息尘埃落定后，三亚市几乎成为了全国楼市中的另类，它是唯一一个实施“限购+限建”政策的城市。

　　“我们这座楼盘原来还有很多低于40㎡的小户型，总价只有60多万，非常适合投资，不过如今一些没来得及审批的小户型都合并成80㎡的两居户型了，原先收了定金的也全部退了。这样一合并，一是要重新设计改造，很麻烦，二是这样的户型相较于以前的小户型要难卖不少。”三亚市华庭受捧里楼盘的一位销售主任告诉中国证券报记者。

　　在三亚市，许多楼盘都感受到了“合并”的烦恼。今年4月4日，三亚市城乡规划委员会出台了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡(含公摊)以上。在市场看来，此“限建令”的推出标志着三亚市房地产转型正在加速推进。

　　然而，一个非常棘手的问题摆在了面前：限建80㎡以下商业住宅，与“90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上”的政策红线存在着抵触。在2006年国家出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，这一红线涵盖了新审批、新开工的商品住房建设(含经济适用住房)。

　　“三亚市作为一个旅游城市，有着非常特殊的城市特征。未来，我们将会向相关主管部门申请，争取打破‘90平米、70%’的政策红线”。另外，经济适用房等保障性住房依然会以中小户型为主”，三亚市住建部门一位官员表示，从“限购”到“限建”，三亚市房地产转型的思路就是降低纯商品性住宅的比例，促进房地产业与新兴产业的结合。

　　今年年初，三亚市市长王勇在接受媒体采访时表示，三亚房地产已开始向充分发挥地理资源优势的旅游地产转型，酒店式公寓、产权式酒店会有所增加，健康产业、智慧产业等都将是今后发展的方向；纯粹的住宅产品则将逐步减少。为此，三亚市2014年的供地主要倾向把地产和产业结合在一起，相关政策会更加宽松；如果是纯商品房，供地的范围、条件、门槛都要提高。

　　但是从一开始，三亚市的房地产转型便不可避免地陷入到左右为难的纠结中。

　　小户型住宅一直广受购房者特别是外来购房者的喜爱。据统计，50㎡至80㎡的小户型占三亚市房地产整体成交的60%左右。而在楼市整体下滑的背景下，三亚市对小户型住宅可以说既难以割舍，又不得不做出这样的痛苦抉择。

　　“限建令”甫一推出，业内人士便表示，目前小户型住宅楼在三亚出现供过于求的现状，一手存量房高达130万平方米，其中小户型占多数。同时，三亚已建成、在建和已经审批小户型住宅面积约300万平方米，按照目前的销售速度，大概需要三四年才能消化完毕，“限建令”将有利于小户型住宅的去库存。