“限购”堡垒最终未破灭 难言之隐惧怕楼荒更忧人潮

　　但是，从4月到9月，受累于房地产形势的整体低迷，小户型住宅无论是从成交价格还是从成交量来看，并未及预期中那般乐观。而且从长远来看，正如李刚所言，随着三亚“百万置业”时代的终结，置业门槛的翻番将使三亚楼市的整体成交量进一步下滑。

　　同时，“限建令”推出后，本地居民虽然可以通过廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房等五类保障性住房解决住房问题，但并非所有三亚市民都具备享受五类保障性住房的条件，城市“夹心层”及外来人才的置业问题该如何解决又是一个按下葫芦起来瓢的难题。

　　在限购和转型的取舍中，三亚市的抉择愈发纠结。

　　三亚市住建局相关负责人在解释为何在最后关头作出放弃取消房地产限购政策的决定时表示，不取消楼市限购，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚实施限购政策以来，促进了房地产业的理性发展，尽管在经济增长速度上作出了牺牲，但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施，三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。

　　刘树国也告诉中国证券报记者，近年来，三亚市致力于积极推动房地产业转型升级，适度控制普通商品住宅开发，酒店、写字楼、旅游、商业、养老、科研、医疗等地产比重逐年增大，房地产结构优化效果已经显现。数据统计显示，自2009年以来，三亚房地产开发投资已从97.9亿元增长到2013年的302.7亿元，其中产权式酒店、酒店式公寓等旅游房地产投资从25亿元增长到100亿元左右，所占比例从25.5%上升到33%左右。从今年1至8月份的数据统计来看，普通商品住宅在三亚市商品房销售总面积中所占比例由去年同期的84.2%下降为74.77%，经营性房产占比由15.8%上升为25.23%。

　　另外，2013年，房地产业增加值在三亚全市GDP中所占比重、房地产业税收在全市地方公共财政收入中所占比重分别比2010年下降了5.6和2.8个百分点。

　　但是今年上半年，三亚市房地产开发投资占GDP的比例仍然高达74%，雄居全国各主要城市之首。在上半年楼市萎靡不振的情况下，房地产的大幅下滑也成为GDP的最大“杀手”。三亚市统计局近日发布的数据显示，上半年全市GDP191.04亿元，按可比价计算，增长4.1%，增速高于一季度2.1个百分点，低于全省增长水平3.9个百分点，与三亚设立的全年10%的增长目标也有一定距离。

　　不忘教训 产业配套亟待夯实

　　解除限购还是不解除限购？到底什么时候解除限购？看似最应该解除限购的三亚陷入到了反复纠结中。

　　刘树国在接受中国证券报记者采访时表示，前三季度房地产下滑更大程度上是整体市场环境所致，与限购关系不大。三亚一位不愿具名的楼盘开发商告诉中国证券报记者，三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目，受限购影响的项目只有39个。虽然目前三亚的限购楼盘均有执行限购政策，但不少项目在操作上也有变通的地方，可以绕开限购。加上现在还没到旺季，即使现在放开限购，对楼市的提振作用也有限。

　　“所以，限购对三亚来说貌似是一个十分紧迫的问题，但实际上只是表面问题，根本问题是三亚市应该如何促进楼市的持续和健康发展。虽然现在舆论都把注意力集中到了限购上，但限购并不是三亚房地产的支点。对于三亚来说，房地产发展的真正支点是产业。”上述楼盘开发商告诉中国证券报记者。

　　早在2008年，三亚市常务副市长严之尧便指出，房地产业的持续发展，必须建立在坚实的产业经济基础上；房地产业的发展必须配合产业经济发展才能体现出真正的价值。他举例说，目前三亚一家效益好的五星级酒店年产值可达三亿元人民币，会源源不断地为政府提供税收，为当地经济社会的发展提供持续的动力。如果生产一般的商品房出售，短期内政府获得了巨大收益，但从长远看则失去了可持续的动力。