中国房地产政策跟踪报告（2016年7月）

下半年积极财政政策和稳健货币政策取向不变，注重相机、灵活调控，助力经济平稳发展。7月26日中央政治局会议强调，下半年，努力保持经济平稳发展走势。要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。未来货币政策将更注重定向、灵活；财政政策方面，今年确定的财政赤字率为3%，较去年财政赤字扩大，主要为营改增全面推开等减税降费措施的实施预留空间，但上半年民间投资增速仍持续回落，实体经济发展动力仍显不足，积极财政政策仍有调整空间。

四、投融资改革、税制改革、以房养老等长效机制建设持续推进

深化投融资体制改革，创新融资机制。7月18日，中共中央国务院《关于深化投融资体制改革的意见》，该意见是继2004年国务院发布投资体制改革后又一纲领性文件，意见强调创新融资机制，畅通投资项目融资渠道，并提出“在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造等重大项目和工程的资金支持力度”。“研究推动土地制度配套改革。加快推进金融体制改革和创新，健全金融市场运行机制。” 26日政治局会议强调，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。当前投融资体制仍存在着不少突出问题，融资难、融资贵问题仍较为凸显，推进金融体制改革，大力发展直接融资，将明显缓解企业融资压力，也将是推进土地制度改革的有效助力。

税制改革将“义无反顾”推进，但房地产税出台仍需时日。财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上就财政政策与各国代表讨论时表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。目前房地产税立法草案仍在起草过程中，困难重重，但不动产统一登记的加快推进，国土资源数据资源体系的建立完善，将为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。此外，营改增相关配套措施不断完善，当前全面推开营改增试点已进入税收分析阶段，为全面做好营改增试点分析工作，税务总局印发了《关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的通知》，推出20条新措施，聚焦分析，精准服务。

以房养老试点期限延长、范围扩大。6月末，“以房养老”为期两年试点结束，由于我国传统的“养儿防老”观念，加之养老制度不够完善，相关法律法规尚不健全，政策基础仍较为薄弱等诸多问题导致试点工作进展缓慢。7月15日，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点范围由北京、上海、广州、武汉扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市；将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日。通过延长试点期间、扩大试点范围的方式，探索反向抵押保险在不同地域、不同层级市场发展的有效路径。

北京人口“瘦身”试点开启，居住证、农民工纳入公积金范围等相关户籍制度改革持续推进。7月21日，北京市十四届人大常委会第二十八次会议上，北京市发改委主任卢彦表示，为实现城六区常住人口由增转降的拐点，下半年，将在东城、西城、朝阳、通州、昌平5个区分类开展人口调控改革试点。确保实现人口倒挂地区流动人口数量较上年下降10%的目标。同时，还会出台居住证和积分落户政策，制定《北京市实有人口服务管理规定》，加快推进实有人口和常住人口信息平台建设，加强人口动态监测。

7月13日，北京市人民政府发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》，提出将解决农民工住房问题纳入住房发展规划，逐步将在城镇稳定就业的农民工纳入住房公积金制度实施范围。作为城镇常住人口的重要组成部分，着力稳定和扩大农民工就业创业，着力维护农民工的劳动保障权益，推动农民工平等享受城镇基本公共服务，进一步促进农民工社会融合，改善农民工居住条件，是户籍制度改革的重要方面，也是推进以人为核心的城镇化的重要举措。

随着京津冀一体化加快推进，北京继续推进非首都功能外迁，下半年人口调控改革试点，居住证制度、农民工纳入公积金范围等相关户籍制度改革也在进一步落实中。

五、展望：因城施策下热点城市调控将继续收紧

热点城市调控继续加大，信贷收紧步伐或加快。当前城市分化态势延续，一线城市楼市成交放缓，市场热度向部分二三线城市不断传导，政策收紧趋势也逐步蔓延至部分二线及三线城市。7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，强调下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。可以预见，下半年部分热点城市将加大调控力度稳定楼市，除加强市场监管、限房价地价外，出台更为严厉的措施如类似厦门、合肥等收紧信贷政策可能性也不断加大。北京住建委已明确适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例；南京、苏州出台限房价地价政策后市场热度仍然不减，未来限贷将是大概率事件。

《中长期铁路网》规划出炉，铁路经济时代全面开启。7月20号，发改委发布《中长期铁路网》规划，明确中长期铁路建设目标，到2030年我国高铁将构筑“八纵八横”高速铁路主通道。此次规划与此前《中长期铁路网规划(2008年调整)》相比，由“四纵四横”迈向“八纵八横”，高铁加密成网，更加强调城市群之间的连接。具体来看，从高铁汇集数量的角度，除了已经京沪深等超级大都市外，沈阳、西安、郑州、重庆、武汉、合肥等几个城市作为全国高铁枢纽城市，襄阳、宜宾、赣州等城市也将是高铁网中的重要节点，铁路经济带来的持续利好将成为这些成为未来经济发展的重要推动力。随着高铁的逐步建设，由生产要素流动、配置决定的经济发展将同时洗牌，在促进区域发展的同时，新一轮城市竞争大战不可避免。