中国房地产政策跟踪报告（2016年7月）

报告要点：

市场情况：百城价格同环比持续上涨，二三线代表城市成交量环比回落

城市分化态势延续，去库存与调控收紧效应继续蔓延

下半年宽财政稳货币基调不变，更注重相机、灵活调控

投融资改革、税制改革、以房养老等长效机制建设持续推进

展望：因城施策下热点城市调控将继续收紧

本月重要事件：

报告正文：

一、市场情况：百城价格同环比持续上涨，二三线代表城市成交量环比回落

7月百城住宅均价：环比上涨1.63%，同比上涨12.39%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。同比上涨12.39%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较上月扩大0.68个百分点；同比上涨17.19%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。

7月二三线代表城市成交量环比回落。一线城市周均成交量与上月基本持平，同比仍呈现大幅下降，其中北京、深圳降幅较大，上海与去年同期持平，广州较去年同期增长。二三线代表城市周均成交量仍较去年同期呈现增长趋势，但受部分二线调控政策不断收紧影响，环比有所回落。

二、城市分化态势延续，去库存与调控收紧效应继续蔓延

热点城市继续出台调控收紧措施稳楼市，政策更具体细化。继苏州、南京、合肥调控收紧，7月15日，厦门市国土资源与房产管理局发布调控政策，从加大居住用地供应力度、调整住房公积金及商业贷款政策、从严土地供后监管、加强商品房预售监管、打击房地产中介市场违法违规行为、加快保障性住房和公租房建设等七个方面采取措施。

由于今年以来，厦门房价呈现过快上涨趋势，同环比涨幅居全国前列，土地市场也呈现火热态势，高价地频出。此次厦门通过收紧信贷、增加供应等措施，抑制投资投机，为过热发展楼市降温，促进房地产市场平稳发展。其中信贷调整进一步区分和细化了购房人家庭名下有无住房、贷款次数、所购住房是否为普通商品住房等，针对不同情形执行差异化的贷款首付比例和贷款利率规定，从而实现政策的相对精准发力和精细化调控。信贷调整后，非普通住房首付全面提高，普通住房有一笔贷款记录未结清首付由4成提高至6成，有2笔住房贷款记录未结清暂停发放贷款，信贷杠杆的降低，将限制投资客，尤其是大户型非普通住房需求将受到抑制，未来这部分产品去化难度也将加大。

此外，针对商品房预售监管，要求商品房项目应一次性申请预售，预售房源应一次性全部对外公开销售。同时明确对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目，进行必要的定价指导。该措施也将在一定程度上缓解房价上涨较快趋势。

北京继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策。7月26日，北京市住建委发布的2016年住房和城乡建设发展白皮书，表示将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。同时强调加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求。随着北京非首都功能外迁以及通州副中心的加快建设，带动周边地区房地产市场快速发展，部分区域呈现过热发展趋势，此前北京通州将商住纳入限购范围，有效抑制了通州地区商住需求，周边廊坊也已实施限购措施。未来若部分区域楼市仍呈现过热发展，也不排除会出台类似厦门分类收紧信贷政策可能性。

上海加强房地产信贷风险防控。上海银监局近日召开2016年上半年中资银行业机构监管情况通报会，会议强调，上海银行业应切实贯彻落实银监会上半年银行业监督管理工作会议精神，坚持稳中求进的工作总基调，在守住风险底线的基础上，从服务供给侧结构性改革的视角，积极推进金融创新，力争将各项工作落到实处。具体要求包括增强风险防范处置力度，坚守风险底线。继续加强对传统和新兴金融风险的监测研判，在做好不良“双控”、房地产信贷风险防控和操作风险管理的基础上，切实防范金融交叉风险，提高跨境业务风险管理能力。

上半年，上海市本外币个人住房贷款仍保持高位运行，新增1932.8亿元，占到上海市中资金融机构本外币各项贷款增量的五成以上，同比多增1470.4亿元。由于今年年初以来，上海房地产市场呈现非理性、过热发展态势，且上海房地产金融活动占上海信贷总量较高比例，切实防范房地产市场信贷风险，有助于上海市房地产市场持续健康发展。此前人民银行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，通过完善房地产市场金融调控管理机制，加强科学的、符合规律的调控，确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻，将有助于防范系统性金融风险。

去库存效应继续蔓延，商办库存去化成为部分省市重点。7月1日，浙江省发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，方案明确短期及中长期目标，措施涵盖多个方面，更加具体细化。7月13日，福建省人民政府办公厅发布《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》，强调按照“细分、精准、配套”和一市（县）一策、一盘一策的原则，制定针对性强的商业办公房地产去库存措施。当前出台去库存政策省市范围仍在不断扩大，各地政策根据自身实际，更注重分类施策。在当前经济下行压力依然较大，中央着力推进供给侧改革释放市场活力，未来仍将有省市陆续出台去库存稳楼市的政策，进一步化解房地产既有和潜在库存，不断优化供给结构，稳定市场预期。

三、下半年宽财政稳货币基调不变，更注重相机、灵活调控

当前经济下行压力依然较大。当前全球经济增长仍较为疲弱，国内经济结构性矛盾仍较为突出，内生动力尚待增强，经济下行压力依然存在。根据统计局公布数据，2016年上半年，国内生产总值340637亿元，同比增长6.7%，增速与一季度基本持平。6月CPI同比上涨1.9%，涨幅再次回落至“1时代”；PMI小幅回落至荣枯线，财新PMI也呈现滑落态势，制造业运行进一步放缓。上半年，全国固定资产投资（不含农户）同比名义增长9%，增速回落到个位数，民间投资增速持续回落，市场内生投资增长动力疲弱，投资下行压力较大。

上半年房地产贷款增速加快，社会融资规模保持较快增长。2016年上半年，人民币贷款增加7.53万亿元，同比多增9671亿元。其中房地产贷款增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，占比处于近六年较高水平。贷款强劲增长加之企业债发行的推动，2016年6月末社会融资规模存量为147.94万亿元，同比增长12.3%，上半年社会融资规模增量为9.75万亿元，比去年同期多9618亿元。但M2增速仍处于较低水平，且M1与M2增速剪刀差持续拉大，资金“淤积”现象凸显。

下半年积极财政政策和稳健货币政策取向不变，注重相机、灵活调控，助力经济平稳发展。7月26日中央政治局会议强调，下半年，努力保持经济平稳发展走势。要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。未来货币政策将更注重定向、灵活；财政政策方面，今年确定的财政赤字率为3%，较去年财政赤字扩大，主要为营改增全面推开等减税降费措施的实施预留空间，但上半年民间投资增速仍持续回落，实体经济发展动力仍显不足，积极财政政策仍有调整空间。

四、投融资改革、税制改革、以房养老等长效机制建设持续推进

深化投融资体制改革，创新融资机制。7月18日，中共中央国务院《关于深化投融资体制改革的意见》，该意见是继2004年国务院发布投资体制改革后又一纲领性文件，意见强调创新融资机制，畅通投资项目融资渠道，并提出“在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造等重大项目和工程的资金支持力度”。“研究推动土地制度配套改革。加快推进金融体制改革和创新，健全金融市场运行机制。” 26日政治局会议强调，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。当前投融资体制仍存在着不少突出问题，融资难、融资贵问题仍较为凸显，推进金融体制改革，大力发展直接融资，将明显缓解企业融资压力，也将是推进土地制度改革的有效助力。

税制改革将“义无反顾”推进，但房地产税出台仍需时日。财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上就财政政策与各国代表讨论时表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。目前房地产税立法草案仍在起草过程中，困难重重，但不动产统一登记的加快推进，国土资源数据资源体系的建立完善，将为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。此外，营改增相关配套措施不断完善，当前全面推开营改增试点已进入税收分析阶段，为全面做好营改增试点分析工作，税务总局印发了《关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的通知》，推出20条新措施，聚焦分析，精准服务。

以房养老试点期限延长、范围扩大。6月末，“以房养老”为期两年试点结束，由于我国传统的“养儿防老”观念，加之养老制度不够完善，相关法律法规尚不健全，政策基础仍较为薄弱等诸多问题导致试点工作进展缓慢。7月15日，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点范围由北京、上海、广州、武汉扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市；将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日。通过延长试点期间、扩大试点范围的方式，探索反向抵押保险在不同地域、不同层级市场发展的有效路径。

北京人口“瘦身”试点开启，居住证、农民工纳入公积金范围等相关户籍制度改革持续推进。7月21日，北京市十四届人大常委会第二十八次会议上，北京市发改委主任卢彦表示，为实现城六区常住人口由增转降的拐点，下半年，将在东城、西城、朝阳、通州、昌平5个区分类开展人口调控改革试点。确保实现人口倒挂地区流动人口数量较上年下降10%的目标。同时，还会出台居住证和积分落户政策，制定《北京市实有人口服务管理规定》，加快推进实有人口和常住人口信息平台建设，加强人口动态监测。

7月13日，北京市人民政府发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》，提出将解决农民工住房问题纳入住房发展规划，逐步将在城镇稳定就业的农民工纳入住房公积金制度实施范围。作为城镇常住人口的重要组成部分，着力稳定和扩大农民工就业创业，着力维护农民工的劳动保障权益，推动农民工平等享受城镇基本公共服务，进一步促进农民工社会融合，改善农民工居住条件，是户籍制度改革的重要方面，也是推进以人为核心的城镇化的重要举措。

随着京津冀一体化加快推进，北京继续推进非首都功能外迁，下半年人口调控改革试点，居住证制度、农民工纳入公积金范围等相关户籍制度改革也在进一步落实中。

五、展望：因城施策下热点城市调控将继续收紧

热点城市调控继续加大，信贷收紧步伐或加快。当前城市分化态势延续，一线城市楼市成交放缓，市场热度向部分二三线城市不断传导，政策收紧趋势也逐步蔓延至部分二线及三线城市。7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，强调下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。可以预见，下半年部分热点城市将加大调控力度稳定楼市，除加强市场监管、限房价地价外，出台更为严厉的措施如类似厦门、合肥等收紧信贷政策可能性也不断加大。北京住建委已明确适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例；南京、苏州出台限房价地价政策后市场热度仍然不减，未来限贷将是大概率事件。

《中长期铁路网》规划出炉，铁路经济时代全面开启。7月20号，发改委发布《中长期铁路网》规划，明确中长期铁路建设目标，到2030年我国高铁将构筑“八纵八横”高速铁路主通道。此次规划与此前《中长期铁路网规划(2008年调整)》相比，由“四纵四横”迈向“八纵八横”，高铁加密成网，更加强调城市群之间的连接。具体来看，从高铁汇集数量的角度，除了已经京沪深等超级大都市外，沈阳、西安、郑州、重庆、武汉、合肥等几个城市作为全国高铁枢纽城市，襄阳、宜宾、赣州等城市也将是高铁网中的重要节点，铁路经济带来的持续利好将成为这些成为未来经济发展的重要推动力。随着高铁的逐步建设，由生产要素流动、配置决定的经济发展将同时洗牌，在促进区域发展的同时，新一轮城市竞争大战不可避免。