年终盘点：2015年度全国房地产业十大事件

事件九：通州升级行政副中心•楼市热致限购升级

事件  从2012北京市委书记刘淇首次出“落实聚焦通州战略，分类推进重点新城建设，打造功能完备的城市副中心”开始，关于通州成为北京行政副中心的传言从未间断。至2015年4、5月份愈加发酵，确认政策几乎呼之欲出，房地产市场随之出现升温。2015年7月11日，中共北京市委十一届七次全会审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，通州正式定位于北京市行政副中心。此政策出台后，通州核心区项目价格快速走高、外围项目捂盘惜售现象愈演愈烈，楼市急剧升温。为此，2015年8月14日，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者，也不能在通州买房。

评析  自从2014年2月京津冀协同发展上升为国家战略以来，优化空间结构、疏解北京非首都功能、破解人口承载力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成为公众尤为关切的问题，如何将北京的非首都功能在京津冀空间范围内重新调整和布局，腾挪、转移、集聚，形成内部新区域中心和新增长点，支撑京津冀世界级城市群的建设，成为各方争论的焦点。通州位于京津之间，作为京津冀协同发展的重要一步，全面启动通州副中心建设，是优化北京城市空间格局，提升首都服务功能，加快塑造京津轴线，有力支撑新型首都圈和京津冀世界级城市群建设的多赢之举，将强力带动京津冀“东线”发展。区域定位的重大变化，给通州发展带来了重大契机。按计划，到2017年，市属行政事业单位整体或部分迁入工作将取得实质性进展，远期将带动约40万人疏解至通州，产业布局、交通配套等功能将不断完善。种种重大利好直接带动了房地产市场的快速升温。但行政副中心的建设是渐进的过程，过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，都有碍于市场健康，限购升级着眼于优先解决通州本区居民的住房问题，合理抑制住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降温，有利于稳定区域市场。

事件十：万科大股东频易主•险资大举进军房地产

事件  12月6日，万科发公告称，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险合计持有公司总股本的20%，超过华润的15.2%，成为公司第一大股东。自从1995年华润稳坐万科第一大股东之后，时隔20年，万科第一大股东再次易主。早在2014年初，万科总裁郁亮在一次会议上第一次指出“野蛮人正在成群结队地来敲门”；而在短短半年之内，万科的“第一大股东”之位，已轮替了三回。首先是7月10日，宝能系旗下的前海人寿耗资逾80亿元，通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份，之后又和一致行动人通过连续举牌，将持有万科的份额猛增至15.04%，超过华润。其次是8月底至9月初，华润通过两次增持，使其持有万科A的股份达到15.29%，夺回第一大股东之位。最后便是此次宝能系重新成为公司第一大股东。但是，王石反对宝能系成为万科第一大股东，并采取了反击措施。

评析  近期获得险资青睐的房企并非只有万科，远洋地产、金融街等公司频遭险资举牌。根据Wind统计，目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家，占比超过15%。险资大举进入房地产业的原因有三：其一，政策环境不断放松，2009年新《保险法》增加了投资不动产领域，2012年允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%，2014年将这一比例上调至30%。其二，2015年以来房地产市场回暖。其三，多次降息后，无风险资产收益率大降，险资资产配置闹饥荒，被迫进入股权市场。险资大规模进入房地产业，既包括投资房企股权，也包括进入开发领域，与开发商联手拿地。险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得更多资金，而地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面。但值得关注的是，部分险资利用杠杆激进式收购房企股权，成为第一大股东之后，如果商业理念和经营思路存在问题，则可能为房地产上市企业发展带来负面影响，这也是万科反对宝能系控股的重要原因。