年终盘点：2015年度全国房地产业十大事件

事件一：中央首提化解库存•三四线城市是重点

事件  11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，这是中央首次明确要去库存。12月14日，中央政治局召开会议再次强调：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。12月18日召开的中央经济工作会议将去库存作为明年经济工作五大任务之一，其中要求允许农业转移人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或租房的需求；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房；鼓励房企适当降低商品住房价格；取消过时的限制性措施。中央对去库存的重视程度提高，源于当前较大的去库存压力。国家统计局数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1005万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加89万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。积极去库存已成为政府当前楼市调控的一项重要任务。

评析  中央首提去库存，表明中央对于房地产市场持续健康发展依然比较重视。库存压力不积极释放，将极大地影响房企的投资和新开工，同时房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存，将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善。需要注意的是，目前库存结构也在分化，一二线城市的库存压力相对要小，而三四线城市的库存压力偏大。根据上海易居房地产研究院的库存报告，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月，这说明去库存的靶心应该对准三四线城市。在中央方针指导下，后续要积极有效地去库存，需要各类有效的政策做配套：一、要对目前的库存数量和结构等做细致深入的调研，进而为去库存战略的制定提供翔实的数据和材料；二、要优化各类政策，包括加快户籍制度改革、住房制度改革、房贷和财税政策进一步宽松，重点支持农民工市民化等；三、应对高库存的城市采取有节制和管控的土地出让方式。通过这一系列措施，将有效降低库存规模，进而促使库存规模和住房需求、城市发展需求等形成较好的匹配。

事件二：央行连续降息降准•货币宽松利好楼市

事件  今年以来，央行采取了持续的货币宽松政策，截至12月中旬，已累计实施了五次降息和四次降准。今年第一次降息始于2月28日，央行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。这是自2014年11月22日央行宣布降息后，时隔三个多月再度降息。此后，二季度央行延续了每月降息或降准一次的节奏。三季度虽然节奏有所放缓，但仍延续了宽松态势，至10月24日，金融机构一年期贷款基准利率已下调至4.35%；一年期存款基准利率已下调至1.5%。

评析  今年央行持续推出降息降准的货币宽松政策，主要源于国内经济下行压力较大。同时，人民币汇率持续走低、社会融资成本较高以及全球金融市场出现较大波动等国内外因素的存在，也需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。从对房地产行业的影响看，首先，随着今年以来持续降息，五年期以上贷款基准利率已下降到4.90%，达到近几十年最低水平，购房者的购房成本持续降低，将进一步刺激楼市需求；其次，目前房地产行业资金情况虽然有所好转，但整体受到金融环境的影响，融资成本依旧较高，融资渠道不畅，房企更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源，而连续降息降准有助于降低融资成本，这将刺激房企加大融资力度，从而缓解企业资金压力；最后，连续的降息降准，给房地产业复苏带来积极利好，但由于各地经济和区域发展水平不同，市场分化也将愈发明显。