土地市场继续呈现分化

    2014年市场先热后冷，尤其是前两个月持续热闹，但随后受楼市下行影响，3月土地市场骤然降温，二季度、三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，高价地频现，北京、上海都诞生了历史总价高价地，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅“U型”走势。

　　总体来看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，三季度降幅趋缓市场企稳。

　　土地供求量回落

　　土地供求量同比大幅回落，但降幅逐季收窄，三季度市场逐渐趋稳。2015年1月－9月，全国300个城市共推出土地面积74748万平方米，同比减少25％。

　　其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）推出面积23963万平方米，同比减少31％。

　　按季度看，二季度和三季度土地供应量同比降幅较一季度分别缩小10个百分点和17个百分点以上，而土地成交量同比降幅较一季度则分别缩小2个百分点和19个百分点以上。土地市场逐季企稳。

　　2015年9月，全国300个城市住宅用地成交面积2237万平方米，同比、环比分别增加13％和4％，已经转负为正。

　　土地均价再创新高，三季度楼面均价大幅上涨，溢价率逐季走高，整体略高于上年。

　　2014年三季度、四季度全国105个主要监测城市地价环比分别上升0.78％和0.94％，连续11个季度加速上升，地价累计涨幅明显。2015年这一数据除一季度微降外，二季度、三季度保持持续微升。

　　根据中国指数研究院的数据，2015年1月－9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22％。分季度看，土地成交楼面均价同比涨幅第一季度尚为负值，二季度即转负为正达11％，三季度则大幅上升至34％。

　　2015年1月－9月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率18％，同比上升5个百分点。从较长时间段分季度看，2015年前三季度百城住宅用地平均溢价率处于2011年一季度以来的较高水平，并逐季走高，三季度达到该时间段内的最高水平。

　　2015年前三季度，全国土地市场在楼市相对低迷房价基本稳定，尤其是二、三、四线城市房价持续走低的情况下，住宅用地楼面均价整体水平依然继续上涨达22％，再创历史新高，地价与房价走势背离现象更加显著。

　　2014年土地出让金总额再超4万亿元；2015年前三季度出让金大幅缩水，但降幅逐季收窄，三季度转负为正。2014年，土地出让金再超4万亿元达4.26万亿元，创历史新高，与2013年相比上涨3.4％。

　　根据中指数据，2015年前三季度全国300个城市土地出让金总额为13507亿元，同比减少23％。其中，住宅用地出让金总额为9478亿元，同比减少19％。其中一季度，同比大幅下降41％，二季度降幅收窄10％，三季度止降转升，同比上涨15％。

　　各能级城市：土地市场分化进一步加剧，一线城市供应稀缺竞争激烈，二三四线城市供应充足市场低迷。2015年1月－9月，一线城市土地市场受政策及供地影响呈现一定波动，供需量及出让金同比均大幅下降，成交均价则小幅上涨。

　　近年来房企在一线城市积极拿地扩储，土地市场仍然供不应求，一线城市成交量下降主要是供应稀缺所致。二线城市以分化为主，各项指标同比涨跌互现，均价及溢价率领涨，三季度市场表现较突出；三四线城市同比仍呈降势，但降幅均较上半年收窄。

　　分析认为，一线城市和部分热点二线城市土地成交面积下降主要是因为土地供应稀缺，大部分二线和三四线城市成交下降则主要是因为需求不足。据计算，一线、二线和三四线城市土地成交面积与土地推出面积（即实际需求与供应面积之比）分别为91％、83％和70％，溢价率亦依次降低，说明土地市场分化仍在加剧。

　　开发商土地购置：购地面积同比大幅下降，购地转为谨慎。

　　2015年1月－9月，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8％，降幅比1月－8月扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5％，降幅扩大2.9个百分点。但大型品牌房企在一线及重点二线城市拿地并不手软，致使高价地频出，高价地也不鲜见。