土地市场继续呈现分化

　　土地市场成交量萎缩

　　土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势。根据上述分析，预计2015年四季度土地成交或将持续低位，2015年整体成交规模或不会突破上年水平。

　　2016年，全国市场仍面临高库存压力，去库存仍是市场主基调，房价仍存在下行压力。由此传导效应，土地市场也不会有什么热度，土地市场成交量或会萎缩，但由于土地市场行政垄断等原因，土地价格或高位调整，溢价率或会走低，底价、流拍现象或会增多。

　　土地市场或会继续分化并将进一步加剧。

　　各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。基于各地去化压力的差异，未来不同城市土地价格走势将继续呈现分化。

　　市场的自行调节将促使城市分化加剧。预计一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地,价格或会以较大幅度上涨，溢价率或会继续走高，但三四线城市和大部分二线城市价格会基本稳定，低溢价成交地块将继续成为主流。

　　整体来看，不同城市土地市场仍将演绎冰火两重天，马太效应更加明显。

　　一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断。近年来，一线城市和部分热点二线城市土地价格一路走高竞争激烈，只有实力雄厚、资金充裕的房企才有能力竞得。

　　此类房企多数为“国字号”企业，个别为金融险资类企业，而极少数为民营房企，诸如保利、远洋、万科等标杆房企。

　　同时，随着地价的攀升和分散风险的需要，寡头联合拿地的趋势明显，寡头之间的强强联合占比也在逐步提高。在大型房企强强联合的情况下，土地市场进入门槛越来越高，中小房企想跻身其中显得更加困难。2015年，这一趋势正越来越明显，预计未来土地市场寡头化现象会进一部加剧而进入寡头时代。

　　推动土地市场理性回归

　　目前我国土地市场已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件，当前的市场整体回调主要是市场周期性调整和理性回归走向“新常态”的反映。

　　现在的问题是政府如何认清当前土地市场的形势，密切关注市场异动，采取好的政策让当前土地市场的周期性调整得以进行，并如何让土地市场周期性调整的成本或损失降低到最小程度。

　　尤其是三四线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

　　特别指出，调控时地方政府和中央政府利益不甚一致，调控效力往往大打折扣，但救市时两者利益却高度一致，救市效力会加倍增强。尤其是中央政府旨在阻止市场过快下行所采取的微刺激传导至地方政府可能会成为中刺激、强刺激，因此要注意把握力度。

　　建立新的土地出让金分配机制。由于土地财政依赖和土地金融需求，我国地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数一直在房价指数之上，且地价领跑房价越来越快，这也是造成目前低价房价背离的主要原因。

　　为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议结合深化财税制度改革，建立一套类似超额累进税率一样的地方政府土地出让收入上缴制度，或将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政（用以补充社会保障养老金、慈善基金或补贴三农等）。

　　精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给。土地供应方面，在发挥市场机制作用的同时，应更注重根据各地社会经济发展状况、人口状况、房地产市场运行态势、用地需求与结构的变化，合理调整供地数量、类型、节奏，满足当前及未来土地市场平稳发展的需要。按照住房需求量、可售房源与土地存量一定比例关系测算住房上市量缺口，结合城市、区域土地供需情况，编制好土地供应计划。经过测算，需要继续加大土地有效供应的一线城市和热点二线城市，在提高集约节约利用存量建设用地效率的同时，适当增加其新增建设用地指标。

　　相比之下，减少甚至冻结土地供应已经过剩甚至严重过剩的三四线和部分二线城市的土地供应，抑制市场进一步分化，实现土地市场有效供给。

　　对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实。

　　对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期；建立健全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容，使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。

　　作者为中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学法学院公共管理研究所所长