光大安石：降准&供给侧改革利好低估值物业投资

2016年3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016年新一轮降准周期开启意义重大，预示着政府在推进供给侧改革的同时，加大需求端刺激政策的力度，以防止系统性风险的发生。在私营部门去杠杆化的大背景下，降准有利于地产基金更好的获取低估值物业的投资机会。当然值得注意的是，短期内经济增长仍面临较大的下行压力，就业增长和消费需求或将受到拖累，这对地产基金的资产管理能力提出了更高的要求。未来只有具备强大资产管理能力的地产基金才能获得更好的发展。

针对目前宏观经济和政策新动态，中国领先的地产基金公司——光大安石，与易居研究院智库中心于3月初正式对外发布：《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》。报告基于地产基金投资的角度，结合目前降准等政策，提出观点：降准等需求端刺激政策，结合供给侧改革，将放大低估值物业投资机会。

一、需求端刺激政策发力以防系统性风险发生

在政府推进去产能、去库存、去杠杆等供给侧改革的同时，为应对经济增速持续下滑、工业品通缩严重的挑战，需求端刺激政策的加码日益急迫。降准措施的出台有助于避免经济发生系统性风险。

《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》显示，2015年中国经济增长面临众多挑战，全年GDP增长6.9%，增速创25年以来最低水平。在国内制造业去产能、房地产行业去库存以及经济去杠杆化等多重因素的影响下，2015年中国GDP增速降至6.9%，增速创25年来最低水平。其中，2015年第4季度中国GDP同比增长6.8%，增速较第3季度下降0.1个百分点。相应指标也从侧面论证了经济下行的压力。比如说，从国内发电量等指标来看，国内经济形势可能更为严峻。2015年全国发电量较上年下降0.2%，而2014全国发电量较上年增长3.2%。

降准政策的出台，再加上房地产行业刺激政策，有助于稳住房地产投资增速，稳住经济增长。从固定资产投资增速来看，2015年国内房地产投资增速大幅下降，全年同比微增1%，增速较上年下降9.5个百分点。制造业投资增速下降5.4个百分点至8.1%，基础设施投资增速仍处于较高水平，全年同比增长17.3%，增速较上年下降3个百分点。未来如果房地产投资增速企稳，经济增速下滑的压力将大幅减缓。这也为地产基金的投资创造了较好的宏观和行业环境。

二、地产基金投资将更加聚焦核心城市

报告认为，如果未来工业生产活动进一步放缓，制造业和非制造业对于劳动力的需求将会受到进一步的打压，并对城镇居民的收入预期和未来消费都会产生较大的不利影响。从历史数据来看，2011年国内规模以上工业增加值增速持续下滑，2015年同比增长6.1%，增速较2014年下降2.2个百分点。与此同时，除制造业外，非制造业对于劳动力的需求也出现放缓走势，城镇居民对于未来收入的信心也在下降。可以预见，如果未来国内工业生产继续下滑，国内就业形势将受到进一步的冲击，进而对居民收入水平和消费产生较大的不利影响。

相应的市场矛盾在各个城市的GDP增长中也有体现。报告指出，2015年GDP排名前100的城市中，一线、二线和三四线城市的GDP增速尚未真正拉开。从单个城市来看，2015年贵阳、重庆、杭州、合肥和乌鲁木齐GDP增速皆超过10%，在一二线城市中表现最为突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大连、沈阳的GDP增速更是分别只有3.8%和3.5%。报告认为，目前政府正加大供给侧改革实施力度，国内产业结构转型升级尚处于攻坚战阶段。展望未来，随着产业结构转型的推进，不同城市经济增长前景分化会不断加大，后续进展需要持续跟踪。地产基金在投资区域选择方面将会更加聚焦。