光大安石：降准&供给侧改革利好低估值物业投资

2016年3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016年新一轮降准周期开启意义重大，预示着政府在推进供给侧改革的同时，加大需求端刺激政策的力度，以防止系统性风险的发生。在私营部门去杠杆化的大背景下，降准有利于地产基金更好的获取低估值物业的投资机会。当然值得注意的是，短期内经济增长仍面临较大的下行压力，就业增长和消费需求或将受到拖累，这对地产基金的资产管理能力提出了更高的要求。未来只有具备强大资产管理能力的地产基金才能获得更好的发展。

针对目前宏观经济和政策新动态，中国领先的地产基金公司——光大安石，与易居研究院智库中心于3月初正式对外发布：《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》。报告基于地产基金投资的角度，结合目前降准等政策，提出观点：降准等需求端刺激政策，结合供给侧改革，将放大低估值物业投资机会。

一、需求端刺激政策发力以防系统性风险发生

在政府推进去产能、去库存、去杠杆等供给侧改革的同时，为应对经济增速持续下滑、工业品通缩严重的挑战，需求端刺激政策的加码日益急迫。降准措施的出台有助于避免经济发生系统性风险。

《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》显示，2015年中国经济增长面临众多挑战，全年GDP增长6.9%，增速创25年以来最低水平。在国内制造业去产能、房地产行业去库存以及经济去杠杆化等多重因素的影响下，2015年中国GDP增速降至6.9%，增速创25年来最低水平。其中，2015年第4季度中国GDP同比增长6.8%，增速较第3季度下降0.1个百分点。相应指标也从侧面论证了经济下行的压力。比如说，从国内发电量等指标来看，国内经济形势可能更为严峻。2015年全国发电量较上年下降0.2%，而2014全国发电量较上年增长3.2%。

降准政策的出台，再加上房地产行业刺激政策，有助于稳住房地产投资增速，稳住经济增长。从固定资产投资增速来看，2015年国内房地产投资增速大幅下降，全年同比微增1%，增速较上年下降9.5个百分点。制造业投资增速下降5.4个百分点至8.1%，基础设施投资增速仍处于较高水平，全年同比增长17.3%，增速较上年下降3个百分点。未来如果房地产投资增速企稳，经济增速下滑的压力将大幅减缓。这也为地产基金的投资创造了较好的宏观和行业环境。

二、地产基金投资将更加聚焦核心城市

报告认为，如果未来工业生产活动进一步放缓，制造业和非制造业对于劳动力的需求将会受到进一步的打压，并对城镇居民的收入预期和未来消费都会产生较大的不利影响。从历史数据来看，2011年国内规模以上工业增加值增速持续下滑，2015年同比增长6.1%，增速较2014年下降2.2个百分点。与此同时，除制造业外，非制造业对于劳动力的需求也出现放缓走势，城镇居民对于未来收入的信心也在下降。可以预见，如果未来国内工业生产继续下滑，国内就业形势将受到进一步的冲击，进而对居民收入水平和消费产生较大的不利影响。

相应的市场矛盾在各个城市的GDP增长中也有体现。报告指出，2015年GDP排名前100的城市中，一线、二线和三四线城市的GDP增速尚未真正拉开。从单个城市来看，2015年贵阳、重庆、杭州、合肥和乌鲁木齐GDP增速皆超过10%，在一二线城市中表现最为突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大连、沈阳的GDP增速更是分别只有3.8%和3.5%。报告认为，目前政府正加大供给侧改革实施力度，国内产业结构转型升级尚处于攻坚战阶段。展望未来，随着产业结构转型的推进，不同城市经济增长前景分化会不断加大，后续进展需要持续跟踪。地产基金在投资区域选择方面将会更加聚焦。

三、降准等需求端刺激政策有助于对冲通缩风险

各类数据都表明，在2015年工业领域其实存在了通缩的风险和矛盾。报告认为，2015年工业品通缩严重，工业企业盈利能力大幅下滑，在去产能尚未取得显著进展之前，工业品通缩难以明显改善。未来工业品通缩或将加快向居民消费价格传导。

报告指出，在制造业去产能的背景下，国内工业品通缩严重问题已经引起了政策层面的重视，需求端刺激政策亟需加码。2015年12月，国内工业生产者出厂价格PPI同比下降5.9%，降幅与9月持平，较2014年同期扩大2.58个百分点，全年PPI同比下降5.2%。预计在制造业去产能尚未取得显著进展之前，国内工业品通缩的局面难以明显改善。由于工业品通缩严重，工业企业盈利能力较2014年显著下降。

报告认为，2015年12月，居民消费价格CPI同比上涨1.6%，涨幅与9月份以及去年同期持平。12月，CPI和PPI之间差距为7.5个百分点，差距与9月份持平。未来工业品通缩或将加快向居民消费价格传导。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，3月1日降准政策的出台，使得商业银行可贷资金规模在增加，进而通过货币乘数效应，使得市场上流动性会更加趋于充裕。而此类政策的最大意义在于，各类潜在的通缩风险可能也会因此得到较好地规避。

四、人民币汇率企稳打开降准空间

《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》认为，保持人民币汇率的总体平稳将成为2016年货币政策的重点工作。在汇率企稳后，未来降息降准仍有一定的操作空间。

回顾2015年，可以看到，2015年12月以来人民币兑美元汇率快速贬值，加剧了国内资本市场恐慌，并限制国内货币政策操作空间，未来维持人民币兑美元汇率总体稳定将成为货币政策的一个重点。光大安石方面认为，人民币快速贬值的原因在于，虽然2015年8月份汇改以来人民币兑美元即期汇率出现较大幅度贬值，但人民币针对一篮子货币的实际有效汇率走势平稳。在国内经济增速放缓的背景下，人民币汇率保持强势将加剧国内通货紧缩，再加上美元步入加息周期，人民币贬值压力加大。

这样一来，人民币快速贬值将产生一系列后果。人民币兑美元汇率的快速贬值进一步强化了自身的贬值预期，并导致外汇储备快速下降，在经济下行的背景下，加剧了资本市场的恐慌，对后续货币政策的操作思路产生了较大影响。中国外汇储备于2014年6月达到历史高点39932亿美元，2015年8月末较历史高点下降10.9%，2015年12月末较历史高点进一步下降至16.5%。

光大安石方面认为，2015年中国央行下调5次存款准备金率，分别是在2月份、4月份、6月份、8月份和10月份，大型存款类金融机构准备金率由1月份的20%下降至17%。2015年10月之后，考虑到人民币汇率贬值压力加大，央行未采取政策宽松信号明显的降准措施，而是更多地采取公开市场逆回购、中期借贷便利等更为灵活的政策工具来调节市场流动性。广义货币供应量M2增速仍处于较高水平，2015年全年同比增长13.3%，增速和前三季度相当，较上半年提高1.5个百分点。考虑到外汇占款减少对基础货币投放的影响，在人民币汇率企稳的前提下，未来存款准备金率下调空间将逐步打开。

而在此前上海二十国集团（G20）财长和央行行长会议上，面对汇率波动加剧的问题，G20承诺避免竞争性贬值。此类表态将使得此次降准有更为充足的底气。

五、低估值物业的投资机会放大

《2015年宏观经济和房地产市场回顾以及2016年展望》认为，在国内制造业去产能、房地产行业去库存以及经济去杠杆化的大背景下，预计2016年经济增速仍面临较大的下行压力，工业品通缩可能加剧。消费在经济增长中将扮演日益重要的作用。

报告指出，未来政策的重点，一是供给侧改革的实施推进，二是货币政策的关注重点将是维稳人民币兑美元汇率。未来资本账户的管制或将更为严格，在稳住汇率的同时为国内降息降准等货币政策工具的运用创造条件。三是在经济转型的背景下，刺激消费的需求端政策的出台值得期待。

光大安石敏锐地认识到，此次3月1日的降准政策，对于地产基金投资来说，意味着可以进一步放大低估值物业的投资机会。在私营部门去杠杆化进程的推进下，预计未来待售商业物业数量将大幅增加，低估值物业获取概率将明显提高。而降准将有助于地产基金更好地获取外部资金支持，以把握低估值物业投资机会。

据悉，光大安石拥有国内地产基金业最为完备的资产管理团队，涵盖项目商业运营管理、项目主动开发和资产证券化三个板块，旗下拥有“大融城”购物中心品牌，目前运营和在建的购物中心项目达到7个，分布于重庆、北京和上海等地，其中位于重庆江北区的大融城购物中心2011-2015年租金年均复合增长率达到30%。作为2015年中国房地产基金TOP10第一名的机构，光大安石是光大控股旗下唯一的房地产投资平台，业务线包括住宅项目财务投资、商业物业并购、上市房企战略投资，以及商业物业资产证券化等业务。

在后续的投资策略方面，其认为对于地产基金而言，也需要关注一些潜在的挑战。比如说，居民消费短期内或面临冲击，地产基金需要苦练内功，进一步提升商业运营能力。报告认为，如果未来一段时间经济转型进程放缓，整体就业环境将面临更大的挑战，城镇居民的收入预期和消费需求都将受到较大的不利影响，零售物业运营管理需要将提升核心竞争力放到更加突出的地位。