高地价后的北京市场，产品、房价将何去何从？

当前，三四线城市普遍存在库存去化压力，相比之下，一线城市住宅需求旺盛，高端住宅需求增长显著，土地市场备受开发商青睐。2015年以来，从全国住宅用地成交总价排行前10位来看，北京最多，而从北京住宅用地成交总价与单价前10位来看，丰台区居各区域之首，高价地频出。是什么因素导致丰台区高价地频出？高地价后，产品将如何定位、设计、开发，房价、地价又将如何变化？本文将进行详细研究。

1.丰台区高价地不断涌现，联合拿地为主要方式

开发商集聚，丰台成为北京土地市场焦点

2015年以来，丰台区共成交7宗住宅用地，合计规划建筑面积162.1万平米，其中6宗上榜全市总价及单价高价地Top10。丰台区土地备受各界关注，成为北京土地市场热点。

北京市住宅用地总价前三名均来自丰台区，总价排行榜前十名中丰台区占六席。今年以来，北京市住宅用地成交总价前十名中，丰台区占6席，前三名均为该区域地块，朝阳区占2席，其余地块分别位于海淀、昌平区。其中，朝阳区2宗住宅用地共计成交107.3亿元，合计规划建筑面积30.3万㎡；丰台区6宗住宅用地共计成交400.3亿元，合计规划建筑面积144.2万㎡，显著高于其他区域。此外，从成交楼面价（不含保障房）排行榜来看，丰台区上述6块住宅类用地也全部跻身前十名。

从北京市各区域成交面积占比来看，丰台区占比在各区域中最大，提升最为显著。2015年1-10月，北京市共成交住宅用地32宗，合计规划建筑面积563.1万平米。从北京市各区域住宅用地成交面积占比情况来看，丰台、昌平、大兴和房山区占比均超10%，分别为26%、17%、14%和11%，四区域占比均较2014年提升。其中，丰台区提升最为显著，较2014年提升12个百分点。门头沟、顺义和石景山三区域占比较2014年分别下降10个、9个和7个百分点。

联合拿地仍为主要方式，竞得房企资金充裕、实力雄厚

联合拿地仍为主要竞得方式，利于实现资源与优势互补。从竞得方式来看，住宅用地成交总价前十个地块中，七个地块为企业联合拿地，地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途，房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用本企业背后的资源，实现资源与优势的互补。

竞得房企资金充裕、实力雄厚，具体可分为三类。从拿地企业特点来看，成交总价前十名企业可以分为三类：多数房企为“国字号”，这些企业为国资、央企或具有相关背景，央企国企具有融资成本优势，可以从银行获得低利率贷款，而且获得其他渠道的融资也较民企更为容易；个别为金融险资类企业，这些企业具有大量现金，且能保持资金的长时间充裕，而房地产行业一直属于资金较密集型行业，土地成本攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够帮助房企拿地扩张、改善财务结构；而极少数为民营房企，这类民营房企也拥有强大实力，资金较为充裕。