高地价后的北京市场，产品、房价将何去何从？

2.丰台区发展潜力显现，高价地频现

北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著

开发商竞得高价住宅用地后，除按要求配建保障房以及其他设施外，为保证收益，将聚焦于高端住宅产品，而北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著，存在较好的获利空间。

从北京市高价楼盘成交表现来看，高价位楼盘成交金额表现突出，在各价位住宅销售额占比中最大。1-9月，600万元以上高价位楼盘成交套数仅占9%，但成交金额占比高达36%，在各价位楼盘中占比最高，成交金额同比增长53.7%。千万以上豪宅销售突出。1-9月，1000万以上的楼盘销售额为446亿元，较去年同期增加200亿元，同比增长81%，占总成交额的比重由21%提升到24%。1000-2000万豪宅销售额235亿元，较去年同期增加85亿元，增幅为57%，占总成交额的比重不变（13%）。

北京住宅用地日益稀缺，而丰台区供应相对充裕

北京市住宅用地去化较快，近年来推出量逐年减少，楼面地价不断提升。2011年以来北京市住宅用地成交面积与住宅销售面积的比值为0.8，住宅用地去化较快。2013年以来，北京市住宅用地推出量逐年减少，2015年1-10月，已降至555万平米，同比减少33.7%；住宅用地楼面地价逐年提升，2015年1-10月，成交楼面地价为16905元，同比上涨14.4%，平均溢价率为42.2%，较去年同期提升7.0个百分点。

丰台区为北京五环内住宅用地推出量最大区域。今年1-10月，相对于其他五环内主要区域，丰台区住宅用地推出量突出，累计推出86.4万平方米（指规划建筑面积，下同），显著高于朝阳、海淀区57.9万平米、20.9万平米的推出量，而东城、西城和石景山区今年以来无住宅用地推出。

随着北京市住宅用地推出量的逐年减少，五环内区域住宅用地更显稀缺，而丰台区住宅用地相对充裕，未来将会有更多的开发商聚集于此，土地价格也存在上涨动力。

丰台区发展潜力显现，具有高端项目消费需求支撑

丰台区具有较好发展潜力。丰台区位于北京市五环内，是北京即将快速发展的关键区域，当前配套相对于周边其他五环外区域较为成熟，具有待开发建设用地87平方公里，同时丰台区规划着力打造“一轴两带四区”的发展布局，在发展空间中包括商务区、科技园区及都市型产业发展带和绿色生态发展带等产业结构；在交通方面，丰台城区向南辐射交通要道，铁路枢纽坐落于此，区域交通日益成熟发达，有着北京其他区域不可复制的发展空间，为最近北京高价地的出现打下了坚实的区域基础。

丰台区经济增速高于全市，人口吸纳能力强，高净值人才推高对丰台高端楼盘的需求。2014年丰台区实现地区生产总值1091.6亿元，比上年增长8.3%，高于全市水平（据初步核算，北京市比上年增长7.3%）；三次产业结构为0.1：23.2：76.7，三产占比突出。截至2014年末，丰台区常住人口230万人（城镇人口228.6万人，占常住人口的99.4%），户籍人口112.8万人，常住人口与户籍人口比例为2.0，人口吸纳能力较强。目前，丰台区是相对于北京五环内其他区域中住宅价格偏低的区域，2010-2014年，丰台区各年住宅平均售价均在3万元/平方米内，不仅吸引了大批潜在消费者，而且为丰台经济增长注入了新动力。丰台是首都功能拓展区，为国际国内知名企业总部聚集地、金融产业、高端商务商贸拓展区、生态型战略型新兴产业园区及重要的会展旅游和文化休闲地区，园区的建设吸纳了大批高净值人才，同时带动了丰台区高端住宅的需求。

3.高地价后，将带来什么影响？

（1）昔日北京高价地现状、产品特点各不相同

2014年西城区华嘉胡同高价地前景看好

2014年西城区华嘉胡同高价地出让条件较苛刻，楼盘项目仍未动工，但前景看好。2014年8月20日，北京市金嘉房地产开发有限公司以74.6亿元高价竞得西城区华嘉胡同“0110-633地块C2”商业金融用地、“0110-634地块R2”二类居住用地，成为2014年总价及单价高价地。该地块成交楼面价为6.34万元/㎡，溢价率高达110.14%，剔除无偿还建部分，折算楼面价高达9.7万元/㎡。该地块出让条件苛刻，提出竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，合计建筑面积约30503平米，还需向西城区民防局无偿还建地下人防工程不小于10000平米等要求。截至2015年11月，该地块项目虽然尚未动工，但该地块地理位置优越，居住和商业价值较高，未来前景看好。