高地价后的北京市场，产品、房价将何去何从？

高价地后，长远将拉动区域房价地价

由于自住房价格由国家及各省市统一规定标准，北京市各区域保障房价格虽有不同，但变化相对稳定，高价地的诞生对需要按规定配建的保障房类住宅价格影响较小，以下着重研究高价地对普通商品房和土地价格的影响。

短期来看，丰台区高价高价地诞生后，地块周边个别新建及二手住宅项目价格出现小幅上涨，大部分住宅项目走势未出现明显波动。以今年10月20日成交的丰台区花乡樊家村地块项目为例，10月，其周边紧邻的二手房项目樊家村住宅小区以及新房项目京投银泰万科西华府价格出现了明显的小幅上涨；而其他二手房项目诸如：中海御鑫阁、鸿业兴园、怡海花园等，以及新房项目如首开保利•熙悦诚郡项目价格变化较为平稳，未见明显波动。

土地方面，10月20日，继中国葛洲坝集团以49.5亿元的高价竞得丰台区花乡樊家村地块后，开发商分别于10月30日、11月2日再夺丰台区南苑乡槐房村和新宫村相邻两地块，仅3日之隔，两地块住宅楼面价（不含保障房）上涨超2000元/平米。

通过前述分析，一方面，土地价格和地块位置、区域配套、住宅及土地市场供求直接相关，同一区域高价地不断出现，是上述因素的集中反映；另一方面，高价土地也反映了开发商的拿地积极性及市场需求，对区域地价上涨起到一定程度拉伸作用。以花乡樊家村地块为例：在竞价阶段，经过73轮角逐，在接下来的竞建“公共租赁住房”面积阶段，经过了31轮竞拍，最终才由中国葛洲坝集团竞得，反映了丰台区土地极具价值，对区域地价上涨起到一定程度的刺激作用。

长期来看，高价地诞生后，开发商为了保证收益，将开发高端住宅项目，销售价格也将随着项目品质、价值的提升而上涨，成功的楼盘项目进一步带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内土地、项目也将受益，从而带来销售价格的进一步上涨。

（3）竞拍高价地需谨慎，企业将面临一系列挑战与风险

高地价挤压企业获利空间，部分产品“被高端化”，不断入市的高端产品竞争压力增大。当前，品牌企业重返一线城市，导致市场竞争更加强烈，推升土地成本，随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。地价攀升，房价上涨空间在一定时期内相对有限，将会挤压企业的获利空间；同时，住宅售价不得不随之上涨，产品被“高端化”，未来高端产品供应量将继续增加，产品竞争将越发激烈。

高地价对企业运营高端项目的能力及资金状况带来挑战。从资金及开发层面来看，当前房地产行业融资成本较高，开发商普遍追求高周转，而高价地对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长，高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期，以及专业化的高端产品设计开发要求，对开发商带来一系列考验及风险。一些高价地诞生后，由于上述原因不得不延迟动工时间、降价转让土地或是退地。

对于一线城市开发企业来说，在获取高价地前，应该对自身资金状况、资源优势以及运营高端项目的经验能力有一个理性的评估，对于高价地块的获取和开发应谨慎，在产品设计及开发方面，应借鉴前述如融创、中海等企业的先进经验，在高端产品的开发上需更加注重品质与多样性，提高产品竞争能力以应对愈加激烈的竞争。