高地价后的北京市场，产品、房价将何去何从？

当前，三四线城市普遍存在库存去化压力，相比之下，一线城市住宅需求旺盛，高端住宅需求增长显著，土地市场备受开发商青睐。2015年以来，从全国住宅用地成交总价排行前10位来看，北京最多，而从北京住宅用地成交总价与单价前10位来看，丰台区居各区域之首，高价地频出。是什么因素导致丰台区高价地频出？高地价后，产品将如何定位、设计、开发，房价、地价又将如何变化？本文将进行详细研究。

1.丰台区高价地不断涌现，联合拿地为主要方式

开发商集聚，丰台成为北京土地市场焦点

2015年以来，丰台区共成交7宗住宅用地，合计规划建筑面积162.1万平米，其中6宗上榜全市总价及单价高价地Top10。丰台区土地备受各界关注，成为北京土地市场热点。

北京市住宅用地总价前三名均来自丰台区，总价排行榜前十名中丰台区占六席。今年以来，北京市住宅用地成交总价前十名中，丰台区占6席，前三名均为该区域地块，朝阳区占2席，其余地块分别位于海淀、昌平区。其中，朝阳区2宗住宅用地共计成交107.3亿元，合计规划建筑面积30.3万㎡；丰台区6宗住宅用地共计成交400.3亿元，合计规划建筑面积144.2万㎡，显著高于其他区域。此外，从成交楼面价（不含保障房）排行榜来看，丰台区上述6块住宅类用地也全部跻身前十名。

从北京市各区域成交面积占比来看，丰台区占比在各区域中最大，提升最为显著。2015年1-10月，北京市共成交住宅用地32宗，合计规划建筑面积563.1万平米。从北京市各区域住宅用地成交面积占比情况来看，丰台、昌平、大兴和房山区占比均超10%，分别为26%、17%、14%和11%，四区域占比均较2014年提升。其中，丰台区提升最为显著，较2014年提升12个百分点。门头沟、顺义和石景山三区域占比较2014年分别下降10个、9个和7个百分点。

联合拿地仍为主要方式，竞得房企资金充裕、实力雄厚

联合拿地仍为主要竞得方式，利于实现资源与优势互补。从竞得方式来看，住宅用地成交总价前十个地块中，七个地块为企业联合拿地，地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途，房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用本企业背后的资源，实现资源与优势的互补。

竞得房企资金充裕、实力雄厚，具体可分为三类。从拿地企业特点来看，成交总价前十名企业可以分为三类：多数房企为“国字号”，这些企业为国资、央企或具有相关背景，央企国企具有融资成本优势，可以从银行获得低利率贷款，而且获得其他渠道的融资也较民企更为容易；个别为金融险资类企业，这些企业具有大量现金，且能保持资金的长时间充裕，而房地产行业一直属于资金较密集型行业，土地成本攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够帮助房企拿地扩张、改善财务结构；而极少数为民营房企，这类民营房企也拥有强大实力，资金较为充裕。

2.丰台区发展潜力显现，高价地频现

北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著

开发商竞得高价住宅用地后，除按要求配建保障房以及其他设施外，为保证收益，将聚焦于高端住宅产品，而北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著，存在较好的获利空间。

从北京市高价楼盘成交表现来看，高价位楼盘成交金额表现突出，在各价位住宅销售额占比中最大。1-9月，600万元以上高价位楼盘成交套数仅占9%，但成交金额占比高达36%，在各价位楼盘中占比最高，成交金额同比增长53.7%。千万以上豪宅销售突出。1-9月，1000万以上的楼盘销售额为446亿元，较去年同期增加200亿元，同比增长81%，占总成交额的比重由21%提升到24%。1000-2000万豪宅销售额235亿元，较去年同期增加85亿元，增幅为57%，占总成交额的比重不变（13%）。

北京住宅用地日益稀缺，而丰台区供应相对充裕

北京市住宅用地去化较快，近年来推出量逐年减少，楼面地价不断提升。2011年以来北京市住宅用地成交面积与住宅销售面积的比值为0.8，住宅用地去化较快。2013年以来，北京市住宅用地推出量逐年减少，2015年1-10月，已降至555万平米，同比减少33.7%；住宅用地楼面地价逐年提升，2015年1-10月，成交楼面地价为16905元，同比上涨14.4%，平均溢价率为42.2%，较去年同期提升7.0个百分点。

丰台区为北京五环内住宅用地推出量最大区域。今年1-10月，相对于其他五环内主要区域，丰台区住宅用地推出量突出，累计推出86.4万平方米（指规划建筑面积，下同），显著高于朝阳、海淀区57.9万平米、20.9万平米的推出量，而东城、西城和石景山区今年以来无住宅用地推出。

随着北京市住宅用地推出量的逐年减少，五环内区域住宅用地更显稀缺，而丰台区住宅用地相对充裕，未来将会有更多的开发商聚集于此，土地价格也存在上涨动力。

丰台区发展潜力显现，具有高端项目消费需求支撑

丰台区具有较好发展潜力。丰台区位于北京市五环内，是北京即将快速发展的关键区域，当前配套相对于周边其他五环外区域较为成熟，具有待开发建设用地87平方公里，同时丰台区规划着力打造“一轴两带四区”的发展布局，在发展空间中包括商务区、科技园区及都市型产业发展带和绿色生态发展带等产业结构；在交通方面，丰台城区向南辐射交通要道，铁路枢纽坐落于此，区域交通日益成熟发达，有着北京其他区域不可复制的发展空间，为最近北京高价地的出现打下了坚实的区域基础。

丰台区经济增速高于全市，人口吸纳能力强，高净值人才推高对丰台高端楼盘的需求。2014年丰台区实现地区生产总值1091.6亿元，比上年增长8.3%，高于全市水平（据初步核算，北京市比上年增长7.3%）；三次产业结构为0.1：23.2：76.7，三产占比突出。截至2014年末，丰台区常住人口230万人（城镇人口228.6万人，占常住人口的99.4%），户籍人口112.8万人，常住人口与户籍人口比例为2.0，人口吸纳能力较强。目前，丰台区是相对于北京五环内其他区域中住宅价格偏低的区域，2010-2014年，丰台区各年住宅平均售价均在3万元/平方米内，不仅吸引了大批潜在消费者，而且为丰台经济增长注入了新动力。丰台是首都功能拓展区，为国际国内知名企业总部聚集地、金融产业、高端商务商贸拓展区、生态型战略型新兴产业园区及重要的会展旅游和文化休闲地区，园区的建设吸纳了大批高净值人才，同时带动了丰台区高端住宅的需求。

3.高地价后，将带来什么影响？

（1）昔日北京高价地现状、产品特点各不相同

2014年西城区华嘉胡同高价地前景看好

2014年西城区华嘉胡同高价地出让条件较苛刻，楼盘项目仍未动工，但前景看好。2014年8月20日，北京市金嘉房地产开发有限公司以74.6亿元高价竞得西城区华嘉胡同“0110-633地块C2”商业金融用地、“0110-634地块R2”二类居住用地，成为2014年总价及单价高价地。该地块成交楼面价为6.34万元/㎡，溢价率高达110.14%，剔除无偿还建部分，折算楼面价高达9.7万元/㎡。该地块出让条件苛刻，提出竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，合计建筑面积约30503平米，还需向西城区民防局无偿还建地下人防工程不小于10000平米等要求。截至2015年11月，该地块项目虽然尚未动工，但该地块地理位置优越，居住和商业价值较高，未来前景看好。

2013年朝阳区农展馆高价地楼盘于2014年底入市，项目为顶级豪宅

2013年朝阳区农展馆高价地楼盘项目已于2014年底入市，融创独具经验定位顶级豪宅产品。2013年9月4日，北京融创恒基地产以21.0亿元总价竞得朝阳区农展馆北路8号地块，从全部用地楼面价及剔除配建医院部分后的楼面价来看，均为2014年单价高价地。该地块开发的楼盘项目名为北京壹号院，从项目特点来看，该项目位置优越，并且融创对于高端项目的定位、规划设计、建设和服务能力有多年经验积累，在产品成熟理念基础上进行了大胆创新升级。该项目一共六栋七八层的建筑，共计221套房，项目的主力户型为245-383平米房。据北京市住建委网站信息显示，项目已签约商业用房成交均价19.5万元/㎡；已签约住宅成交均价16.2万元/㎡。

2012年海淀区万柳高价地项目于2015年初入市，项目为优质学区花园洋房

2012年海淀区万柳高价地项目已于2015年1月入市，为优质学区花园洋房，销售情况良好。2013年9月4日，北京赫华恒瑞地产以26.3亿元总价竞得海淀区万柳地区地块，成为2012年总价及单价高价地，该地块主要为居住用地，全部用地楼面价及商品住宅楼面价基本相当。该地块开发的楼盘项目名为万柳书院，根据北京市住建委公布的预售项目信息，该项目最早获得预售许可证的楼盘时间为2015年1月7日，首个获批的住宅楼拟售价格为14.3万元/㎡。项目位于城市核心区、周边的教育资源和医养资源极为丰富，商业生活配套设施齐全。项目主力户型为205-558平米房，配套设施优质，全面实现高舒适度、绿色建筑品质。2015年1-10月，该项目共计成交35套，合计10140㎡，14.0亿元，平均价格为13.8万元/㎡，销售情况良好。

小结：朝阳区农展馆及万柳高价地的诞生，短期对周边高端住宅价格项目影响有限。根据中国指数研究院监测数据显示，在农展馆高价地诞生的当月及次月，距其较近的朝阳公园板块的北京四季世家项目，以及位于使馆区的首开铂郡项目，价格出现了小幅上涨，但波动幅度均在全年合理区间范围内，价格波动的主要原因并非高价地入市，而和具体项目推出的户型及位置有关。据相关信息显示，万柳高价地周边的二手房光大花园和蜂鸟家园在该地块成交的次月售价出现小幅上涨，相比海淀区其他二手房涨幅并不明显，价格波动的原因更多是凭借于万柳地块本身优越的位置和周边的配置。

从长远来看，高价地的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升，从而拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者。高价地的入市加之高端产品的成功面世，提升了区域高端住宅产品水平，带动了区域住宅市场品质的提升，从而拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者，而像北京壹号院这样精心设计的顶级豪宅项目，对于全市乃至全国同类产品有一定借鉴意义，对同类产品品质的提升也起到一定带动作用，品质的提升也会相应带来该类产品价格的上涨。

（2）高价地带动周边项目品质提升，一定程度拉动区域房价地价

丰台区高端住宅产品市场前景可观，当前热销高端项目具有借鉴意义

高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

丰台区高端住宅产品市场前景可观。对比2015年1-10月丰台区部分在售高端住宅项目价格及该项目地块当年拿地成本，这些项目销售情况较好，房价（含保障房）地价差均在20000元/㎡以上，加之丰台区域配套、未来发展及高消费需求优势，该区域高端住宅产品市场前景可观。

西宸原著、中海九号公馆两项目套总价在1000万元以上，均为2010年后拿地，且热销，中海九号公馆项目所在地块为2010年总价高价地，较有借鉴意义，以下重点分析。

从土地成交情况来看，西宸原著所在的“卢沟桥乡西局村XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块”，由中国葛洲坝集团股份有限公司和龙湖地产有限公司于2014年2月13日竞得，该地块成交总价35.7亿元，居2014年全北京成交总价第12位，规划建筑面积22.0万㎡，平均楼面价为16212元/㎡。中海九号公馆所在的“六圈A居住项目地块”，由中海地产集团有限公司于2010年1月21日竞得，该地块成交总价59.7亿元，为2010年北京成交总价高价地，规划建筑面积34.8万㎡，平均楼面价为17153元/㎡。

从企业特点来看，西宸原著项目由葛洲坝集团和龙湖地产合作拿地并开发，中国葛洲坝集团股份有限公司为央企，资金充裕、实力雄厚，龙湖地产的中高端住宅项目开发经验较为丰富，两者合作利于优势互补；中海九号公馆由中海地产投资，由其下北京中海豪景房地产开发有限公司开发，中海地产具有丰富的中高端住宅开发、运营经验。

两项目均定位为精品豪宅，项目入市带动了周边住宅项目品质提升。中海九号公馆定位为精品豪宅，以高端改善性需求为主，项目本身既有住宅又有别墅，内部园林景观较好，绿化率高，容积率仅为0.8，居住的舒适度高。2012年中海九号公馆销售价格为35000元/㎡，显著高于周边项目，但该项目的入市带动了周边新建住宅项目品质的提升，随着9号线开通、丰台区配套不断成熟以及高端住宅需求的增加，如今，周边入市新房及二手房价格均不断提升，中高端住房也逐渐增多。西宸原著项目自今年6月开盘以来一直热销，共计销售34套，合计10.3亿元，11.1万平米。

高价地后，长远将拉动区域房价地价

由于自住房价格由国家及各省市统一规定标准，北京市各区域保障房价格虽有不同，但变化相对稳定，高价地的诞生对需要按规定配建的保障房类住宅价格影响较小，以下着重研究高价地对普通商品房和土地价格的影响。

短期来看，丰台区高价高价地诞生后，地块周边个别新建及二手住宅项目价格出现小幅上涨，大部分住宅项目走势未出现明显波动。以今年10月20日成交的丰台区花乡樊家村地块项目为例，10月，其周边紧邻的二手房项目樊家村住宅小区以及新房项目京投银泰万科西华府价格出现了明显的小幅上涨；而其他二手房项目诸如：中海御鑫阁、鸿业兴园、怡海花园等，以及新房项目如首开保利•熙悦诚郡项目价格变化较为平稳，未见明显波动。

土地方面，10月20日，继中国葛洲坝集团以49.5亿元的高价竞得丰台区花乡樊家村地块后，开发商分别于10月30日、11月2日再夺丰台区南苑乡槐房村和新宫村相邻两地块，仅3日之隔，两地块住宅楼面价（不含保障房）上涨超2000元/平米。

通过前述分析，一方面，土地价格和地块位置、区域配套、住宅及土地市场供求直接相关，同一区域高价地不断出现，是上述因素的集中反映；另一方面，高价土地也反映了开发商的拿地积极性及市场需求，对区域地价上涨起到一定程度拉伸作用。以花乡樊家村地块为例：在竞价阶段，经过73轮角逐，在接下来的竞建“公共租赁住房”面积阶段，经过了31轮竞拍，最终才由中国葛洲坝集团竞得，反映了丰台区土地极具价值，对区域地价上涨起到一定程度的刺激作用。

长期来看，高价地诞生后，开发商为了保证收益，将开发高端住宅项目，销售价格也将随着项目品质、价值的提升而上涨，成功的楼盘项目进一步带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内土地、项目也将受益，从而带来销售价格的进一步上涨。

（3）竞拍高价地需谨慎，企业将面临一系列挑战与风险

高地价挤压企业获利空间，部分产品“被高端化”，不断入市的高端产品竞争压力增大。当前，品牌企业重返一线城市，导致市场竞争更加强烈，推升土地成本，随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。地价攀升，房价上涨空间在一定时期内相对有限，将会挤压企业的获利空间；同时，住宅售价不得不随之上涨，产品被“高端化”，未来高端产品供应量将继续增加，产品竞争将越发激烈。

高地价对企业运营高端项目的能力及资金状况带来挑战。从资金及开发层面来看，当前房地产行业融资成本较高，开发商普遍追求高周转，而高价地对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长，高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期，以及专业化的高端产品设计开发要求，对开发商带来一系列考验及风险。一些高价地诞生后，由于上述原因不得不延迟动工时间、降价转让土地或是退地。

对于一线城市开发企业来说，在获取高价地前，应该对自身资金状况、资源优势以及运营高端项目的经验能力有一个理性的评估，对于高价地块的获取和开发应谨慎，在产品设计及开发方面，应借鉴前述如融创、中海等企业的先进经验，在高端产品的开发上需更加注重品质与多样性，提高产品竞争能力以应对愈加激烈的竞争。