高地价后的北京市场，产品、房价将何去何从？

2013年朝阳区农展馆高价地楼盘于2014年底入市，项目为顶级豪宅

2013年朝阳区农展馆高价地楼盘项目已于2014年底入市，融创独具经验定位顶级豪宅产品。2013年9月4日，北京融创恒基地产以21.0亿元总价竞得朝阳区农展馆北路8号地块，从全部用地楼面价及剔除配建医院部分后的楼面价来看，均为2014年单价高价地。该地块开发的楼盘项目名为北京壹号院，从项目特点来看，该项目位置优越，并且融创对于高端项目的定位、规划设计、建设和服务能力有多年经验积累，在产品成熟理念基础上进行了大胆创新升级。该项目一共六栋七八层的建筑，共计221套房，项目的主力户型为245-383平米房。据北京市住建委网站信息显示，项目已签约商业用房成交均价19.5万元/㎡；已签约住宅成交均价16.2万元/㎡。

2012年海淀区万柳高价地项目于2015年初入市，项目为优质学区花园洋房

2012年海淀区万柳高价地项目已于2015年1月入市，为优质学区花园洋房，销售情况良好。2013年9月4日，北京赫华恒瑞地产以26.3亿元总价竞得海淀区万柳地区地块，成为2012年总价及单价高价地，该地块主要为居住用地，全部用地楼面价及商品住宅楼面价基本相当。该地块开发的楼盘项目名为万柳书院，根据北京市住建委公布的预售项目信息，该项目最早获得预售许可证的楼盘时间为2015年1月7日，首个获批的住宅楼拟售价格为14.3万元/㎡。项目位于城市核心区、周边的教育资源和医养资源极为丰富，商业生活配套设施齐全。项目主力户型为205-558平米房，配套设施优质，全面实现高舒适度、绿色建筑品质。2015年1-10月，该项目共计成交35套，合计10140㎡，14.0亿元，平均价格为13.8万元/㎡，销售情况良好。

小结：朝阳区农展馆及万柳高价地的诞生，短期对周边高端住宅价格项目影响有限。根据中国指数研究院监测数据显示，在农展馆高价地诞生的当月及次月，距其较近的朝阳公园板块的北京四季世家项目，以及位于使馆区的首开铂郡项目，价格出现了小幅上涨，但波动幅度均在全年合理区间范围内，价格波动的主要原因并非高价地入市，而和具体项目推出的户型及位置有关。据相关信息显示，万柳高价地周边的二手房光大花园和蜂鸟家园在该地块成交的次月售价出现小幅上涨，相比海淀区其他二手房涨幅并不明显，价格波动的原因更多是凭借于万柳地块本身优越的位置和周边的配置。

从长远来看，高价地的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升，从而拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者。高价地的入市加之高端产品的成功面世，提升了区域高端住宅产品水平，带动了区域住宅市场品质的提升，从而拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者，而像北京壹号院这样精心设计的顶级豪宅项目，对于全市乃至全国同类产品有一定借鉴意义，对同类产品品质的提升也起到一定带动作用，品质的提升也会相应带来该类产品价格的上涨。

（2）高价地带动周边项目品质提升，一定程度拉动区域房价地价

丰台区高端住宅产品市场前景可观，当前热销高端项目具有借鉴意义

高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

丰台区高端住宅产品市场前景可观。对比2015年1-10月丰台区部分在售高端住宅项目价格及该项目地块当年拿地成本，这些项目销售情况较好，房价（含保障房）地价差均在20000元/㎡以上，加之丰台区域配套、未来发展及高消费需求优势，该区域高端住宅产品市场前景可观。

西宸原著、中海九号公馆两项目套总价在1000万元以上，均为2010年后拿地，且热销，中海九号公馆项目所在地块为2010年总价高价地，较有借鉴意义，以下重点分析。

从土地成交情况来看，西宸原著所在的“卢沟桥乡西局村XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块”，由中国葛洲坝集团股份有限公司和龙湖地产有限公司于2014年2月13日竞得，该地块成交总价35.7亿元，居2014年全北京成交总价第12位，规划建筑面积22.0万㎡，平均楼面价为16212元/㎡。中海九号公馆所在的“六圈A居住项目地块”，由中海地产集团有限公司于2010年1月21日竞得，该地块成交总价59.7亿元，为2010年北京成交总价高价地，规划建筑面积34.8万㎡，平均楼面价为17153元/㎡。

从企业特点来看，西宸原著项目由葛洲坝集团和龙湖地产合作拿地并开发，中国葛洲坝集团股份有限公司为央企，资金充裕、实力雄厚，龙湖地产的中高端住宅项目开发经验较为丰富，两者合作利于优势互补；中海九号公馆由中海地产投资，由其下北京中海豪景房地产开发有限公司开发，中海地产具有丰富的中高端住宅开发、运营经验。

两项目均定位为精品豪宅，项目入市带动了周边住宅项目品质提升。中海九号公馆定位为精品豪宅，以高端改善性需求为主，项目本身既有住宅又有别墅，内部园林景观较好，绿化率高，容积率仅为0.8，居住的舒适度高。2012年中海九号公馆销售价格为35000元/㎡，显著高于周边项目，但该项目的入市带动了周边新建住宅项目品质的提升，随着9号线开通、丰台区配套不断成熟以及高端住宅需求的增加，如今，周边入市新房及二手房价格均不断提升，中高端住房也逐渐增多。西宸原著项目自今年6月开盘以来一直热销，共计销售34套，合计10.3亿元，11.1万平米。