中国房地产指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望

前三季度房企拿地规模创近五年新低，但拿地金额有所上升。2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积5832万平方米（按建筑面积计算，下同），同比下降13.7%，为近五年同期最低。累计拿地金额为2670亿元，同比增长14.2%。具体来看，今年一季度一方面受去年同期高基数影响，加之市场需求低迷影响，房企拿地信心不足，累计拿地金额仅911亿元，同比大幅下降27.8%，二季度以来，330新政出台，持续两次降息等政策利好明显刺激需求回暖，房企拿地积极性提升，20家代表房企6月和9月累计拿地金额同比增速均超100%。

多数房企信贷融资渠道遇阻，降息降准受惠有限。自2014年11月起，央行目前已累计3次全面降准、5次降息，货币政策持续进入宽松周期。但作为房地产企业最重要的融资渠道，国内贷款到位资金同比增速自2014年起持续下降，今年以来已连续6个月负增长，1-8月国内贷款同比降幅扩大至4.8%。由于银行对房地产企业惜贷情绪仍浓，房企的信贷门槛逐步提升，多数中小房企银行贷款难度加大，信贷成本有增无减，即使品牌房企融资成本也没有显著降低。

中长期债券融资方式受关注。今年以来，随着国内融资政策的逐渐放开，银行间市场的中期票据及沪深交易所的公司债成为房企重要的融资渠道，进入三季度，股债两市的“跷跷板效应”颇为明显。公司债融资方式的受捧一方面是由于发行主体的扩容，门槛相对中期票据有所降低，更重要的是对企业融资成本的有效摊薄，2015年9月万科50亿元的5年期公司债票面利率仅3.50%，并且远洋、金融街、世茂、龙湖等品牌房企的发债成本均低于4.0%。

房企海外债务压力上升，海外融资积极性下降。我们对50家代表性房企监测显示，三季度海外融资共计135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，1-9月海外融资1128亿元，同比下降30%。受人民币贬值影响，房企海外偿债压力和风险增加，融资成本上升，企业海外融资意愿下降。

尽管企业销售业绩好转，但多数房企2015目标完成率不达预期，品牌房企的拿地投资减少，多集聚于一线及热点二线城市的优质地块，投资低迷的背后是多数房企开发资金的缺位，而目前国内宽松的信贷政策并没有明显改善行业融资环境，人民币贬值放缓了企业海外融资的步伐，国内债券市场逐渐受到上市房企的积极关注。

二、趋势展望：全年销售额有望创历史新高，加快库存去化、刺激投资成关注点

1.宏观环境：货币政策进入观望期，财税政策力度将加强

经济下行压力加大，中央稳增长意愿加强。当前国内外整体经济形势依然严峻，发达经济体复苏趋势较为曲折，不确定性较大；新兴市场经济体受产能过剩、资本外流、资源价格大跌影响增长乏力；国内也面临产能过剩、结构不合理等系列问题困扰。习近平主席于西雅图之行的演讲中指出“统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，加强和创新宏观调控，促进经济增长保持中高速水平。”表达了中央对加强宏观调控、稳定经济增长的信心和决心。目前，需求端的刺激政策已经充分发挥作用，包括房地产需求在内的整体需求水平稳健增长，然而企业投资意愿并未如期恢复，总体投资增速仍持续下滑，短期来看包括财税政策在内的稳增长政策力度有望加强。

货币政策有效刺激需求回升，但未来货币政策将进入观望期。2014年11月以来，多轮宽松货币政策已渐次发挥作用，CPI持续回升，通缩压力显著降低；人民币贷款余额及M2同比高速增长，市场资金较为充裕；一般贷款加权平均利率已达5年来低位，并呈进一步下行趋势。在宽松货币政策刺激下，房地产需求回升，市场整体库存有所下降，出清周期显著缩短，一定程度上缓解了房地产市场风险。在9月30日央行将不限购城市首付比例调低至25%之后，货币信贷政策调整空间较小，未来一段时间将逐步进入观望期。

房地产调控方面，未来通过多重政策鼓励企业投融资、加快企业开发节奏将成为重点。一方面，类似注资资本金比例调整的政策仍将沿续，减轻企业资金链压力，另一方面，加快房地产业“营改增”、推进房地产税费改革，减轻行业税负。产业地产、养老、旅游地产等业态受政策支持，或将成为投资主要方向。房地产制度改革也将有新进展，包括推进不动产登记工作实施、推进新型城镇化、农村土地改革、完善户籍改革等长效机制工作将逐步落实，同时以京津冀协同发展细则落实、长江经济带发展顶层设计推进为代表的区域一体化也将不断加快。

2.市场走势：全年销售额有望创历史新高，供应四季度将回升，价格保持平稳

当前房地产市场需求持续接近历史高位，政策效果逐步消退，季节性特征将主导四季度房地产市场走势。从供应来看，历史数据显示，四季度是全年供应高峰，土地成交环比持续改善，也将促进四季度新增供应回升，同时也考虑到2014年全年各季度供应基数较高，预计今年四季度新增供应同比将延续下滑，但下滑幅度有所收窄。从需求来看，降准降息、放宽公积金政策、降低营业税免征期限制等一系列房地产政策营造了宽松的市场环境，供应回升也有利于促进销售的持续释放，我们预计今年四季度房地产销售额同比延续增势，全年有望创历史新高。从价格来看，随着刺激政策逐步淡化，市场供应迎来季节性高峰，四季度销供状况趋于理性。而当前市场整体库存仍然居于高位，部分城市甚至再次出现回升，十大城市价格指数环比也于7月达到高点，预计四季度价格在供应压力下延续环比增速回落的趋势，同比仍保持上涨。

3.行业关注点：高库存下企业投资乏力，改善融资及税费环境成重点

商品房销售持续回暖，但房地产开发投资增速逐月回落。2015年以来，商品房销售持续回暖，但2014全年及2015年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈现逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资占全国比重最高，近五成，投资增速持续低于全国水平，是拖累全国投资增速走低的主要原因之一，投资增速走低与高企的库存及企业的资金压力直接相关。

市场仍以库存去化为主基调。今年以来，一线及部分热点城市去化良好，但库存水平仍处于历史高位；而当前市场的去化压力更主要地集中于多数三四线城市，其前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题，此外，三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市，部分三四线城市人口流出现象严重，而土地成交规模突出，也是造成库存高企的原因，未来市场仍将延续去库存的主基调。

1-8月，企业资金压力虽有缓解，但同比增速仅为0.9%，仍处于历史低位，资金依然趋紧，降息降准等货币政策边际效应正在递减，当前银行及金融机构对房企贷款趋谨慎，企业贷款、融资难度加大，加之开发经营各个环节涉及的税费名目繁多，更加剧了企业资金与成本压力，使得企业当前投资信心不足。

我们认为，在投资增速下行的背景下，应加大去三四线城市库存，刺激企业投资，一方面推进住房保障货币化，加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题。另一方面，逐步发展三四线城市养老和旅游地产，逐步解决三四线城市落户问题，利于解决三四线城市楼市库存去化问题。同时，可以通过推进房地产税费改革，完善房地产税课税的配套制度与政策，减少房产建设和交易环节税费，降低企业税费压力。此外，改善房地产企业融资环境，银行及金融机构基于风险评估对不同区域、不同开发商情况继续强化差异化贷款政策，定向改善房企融资环境。企业表现也将分化，大企业逐步放缓开发节奏，小企业或将被并购，或将逐步退出行业，企业竞争格局继续调整。