青年公寓的未来如何 YOU+全国首个创业社区与众不同

和郭毅的观点类似，中原地产首席分析师张大伟从投资收益回报率的角度给房地产商算了一笔账。“在一线城市，开发5万平方米以上的小区，拿地等启动资金起码需要10亿元以上。以北京为例，如果每平方米月租低于200元，那么这注定是失败的投资。”张大伟表示，中国房地产目前的投资属性过重，这导致租售比非常不合理，租金投资回报率非常低，利润率甚至远远不如制造业。

但郭毅认为，青年公寓的出现可能会促使房地产商去改变。“未必只是针对年轻人，可能会促使房地产商更加有针对性地规划、打造和升级面向特定客户群的产品。”在郭毅看来，未来产品的分化和客户群的细分会是大趋势。

刘洋承认，YOU+经营了几年，房租没有太大的上调，至今只能保持支出和收益平衡。“坦率地说，我们第一个YOU+公寓至今还背负着300多万元的负债，做YOU+并不能实现高利润，但这也恰恰是我们有别于传统房地产商的地方。”

刘洋告诉本报记者，最初拿着YOU+项目找天使投资时，并没有投资机构愿意出钱，于是他们自己给自己做天使投资。二人卖车卖房，总共投入了600多万元。

同样，像自如友家、优客逸家这种分散性的公寓，为了寻求稳定的房源，一般都会和业主签下3～10年不等的合同，这就大大提高了采购成本，同时还有必要的非毛坯成本支出，因此前期投入很大。“‘自如’目前的盈利能力并不强，我们每个月的固定收益主要是靠收取租金、服务费及自如网商城的销售，若想获取更大收益，采购成本必须降下来。”熊林说。

在房源问题上，优客逸家的创始人刘翔并没有过多负担，因为在成都、武汉这样二线城市的主城区仍有大量新楼盘出现，且空置率也比较高。所以稳定的房源供给不成问题。但与一线城市相比，二线城市总体租房需求小。“在非毛坯成本差不多的前提下，我们的盈利压力会更大。”

汪利娜认为，比起新建楼房，政府应该盘活现有的存量房、空置房和二手房资源，在保障好基本住房需求的同时，放开一部分给民间资本。对于青年公寓这类新型租房业态的出现，政府可以提供一些政策上的支持，如减免部分营业税和所得税，激发市场活力，最终让更多年轻人受益。