央行降息利好促商贷比例提升 业主让价立现“缩水”

    随着10月信贷宽松和11月货币宽松政策提升了市场信心，二手楼市回暖迹象初显，但整体成交依然不如去年同期。中原地产分析指出，从新增客户量分析，在10月份客户上门量在第4周环比上升高达30%后，进入11月又现回落的态势，可见信贷政策的效应持续性有限。央行在11月21日又宣布实施宽松的货币政策，又有一成左右的客源上升。总体来看，二手楼市成交量环比9月大涨六成。

　　据中原地产监测“阳光家缘”中介二手住宅网签宗数显示，在广州主要成交的六区中成交量都上涨，就连10月上涨幅度最低的番禺也在11月迎头赶上，上涨幅度接近五成，其次是海珠区，上涨也超过四成。而荔湾和海珠成交价格环比结构性下降，其他区域均环比结构性上升。

　　央行降息促商贷比例提升

　　数据显示，一次性付款的二手房客户8月所占比例最高，在9~10月逐渐回落。这是由于9月之前，市场各方力量僵持，首次置业客户入市犹豫，改善型客户入市增多，很多改善型客户在首付七成的情况下，索性全额付款。而10、11两月按揭难度和利息也有所降低，因此更多客户选择了按揭方式。此外，广州公积金额度一度偏紧，而商业贷款相对宽松下，纯公积金和组合贷款由年初的六成下降到两成，而商业贷款比例由三成增长到七成。

　　央行两大宽松政策实施，二次置业客户是受益最大群体：除首付比例减少外，贷款利息也相对减少。相对6月份，二次置业客户大约增长了一成左右，目前占比约为五成：其中改善型客户占比约三成、学位房客户占比约为1.5成，投资客户占比约为0.5成。

　　降息后业主让价立现“缩水”

　　11月22日，央行开启近28个月以来的首度降息，市场利好放大，购房者对市场的预期明显转好，入市积极性继续提高。据合富置业成交数据统计，11月广州二手住宅市场交投活跃度比10月有一成左右的增幅。不过，11月二手住宅成交均价受一手市场分流影响而令成交结构出现变化，尤其是中高端住宅成交受一手分流明显，单价3万元/m2以上的中高端住宅成交占比由10月两成多下降到11月的不足两成，整体市场成交以中低价二手楼居多，因而拉低整体成交均价。数据显示，11月广州地区二手住宅成交均价为24568元/m2，环比10月结构性下降9%，同比去年11月上升约一成。

　　合富置业成交数据显示，11月按揭买二手住宅平均贷款额为92万元/套。对购房者来说，降息意味着减轻购房成本。以92万元15年期房贷为例，如果执行的是基准利率，按照等额本息还款方式还款，降息后每月月供减少约201.26元。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，降息在一定程度上降低了按揭购房成本，对促进购房者入市积极性存在正面的影响，不过，从11月22日降息首日至11月底，广州二手住宅市场按揭购房并未马上出现明显增长，反而是个别业主在降息利好消息下，放盘价较降息前强硬了，让价空间有所缩窄。统计数据显示，11月二手住宅市场平均让价空间已收窄到7.2%，与9月一度高达9%的让价空间相比下降明显。

　　在“9·30”房贷新政和降息利好叠加的影响下，不但自住型买家预期发生转变，就连投资型买家亦开始出手。数据显示，11月投资型购房需求占一成，明显高于10月5%的占比，其中不少买家是一次性付款抄底“笋盘”人士，偏好低总价的小户型和市中心有学位、区位等优势的“笋盘”。

　　荔湾一手价低影响二手业主报价

　　11月份，荔湾区中原地产二手住宅成交均价为18064元/m2，环比结构性下降27.97%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约29.52%。11月成交量上涨多源于二次置业客户，一部分是想在市中心购房的番禺等近郊客户；另一方面是由于孩子上学需买学位房的买家。如周门路附近的楼梯楼价格较低且带有西关外国语实验小学学位，受到家长族的青睐。