央行降息利好促商贷比例提升 业主让价立现“缩水”

　　荔湾区近几个月一手价较低，如花语水岸电梯楼均价为23000~24000元/m2，而老西关楼梯楼价格在20000元/m2左右，严重分流二手客户，导致二手业主不敢贸然涨价，因此，11月荔湾区呈现量升价跌的局面。

　　积压严重 越秀学位房业主不敢贸然涨价

　　越秀区11月中原地产二手住宅成交均价为31238元/m2，环比上涨10.34%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约30.43%。据中原地产研究部调研，越秀区约九成是二次置业，这部分客户经济实力较为雄厚，三口之家居多，孩子都在适龄学童阶段；其中大约有50%直接买学位房，另有大约30%是购买学位房兼改善自住目的，客户较青睐于拥有省一级东风东路小学学位房的锦城花园和东风广场以及广铁省一级小学的富力东堤湾。由于前期积压的盘源较多，目前业主不敢贸然涨价，仍有1%~5%的议价空间。

　　海珠区“卖一买一”型业主放盘量增多

　　11月份，海珠区二手住宅成交均价22982元/m2，环比下降3.5%，“阳光家缘”中介网签成交量环比增长约44.95%。本月海珠区各板块成交都明显好于上月，看房客户、放盘量和成交量都增多。“9·30”政策出台后海珠区业主放盘量增多，大多都是“卖一买一”型的业主，这部分业主趁着政策利好加快了改善置业的步伐。本区域江南大道南板块的保利花园和富力顺意花园受改善型客户的青睐，由于海珠区较高的房价，较多客户分流到周边价位相对较低的一手楼盘。

　　白云大道板块受“首置”和家长客青睐

　　白云区11月二手住宅成交均价为19556元/m2，环比上涨了66.63%，本月“阳光家缘”网签成交量环比大涨25%。中原地产分析，由于11月靠近市区的广州大道北板块成交量激增，物业均价相对较高，拉升了白云区的成交价格。

　　11月成交较为活跃的区域是白云大道板块，该板块属于老城区生活便利，以楼龄较长的楼梯楼居多，由于该板块有省一级广园小学和景泰小学，因此较受首次置业的家长族青睐。目前放盘量较多，房价同比去年同期下降10%~15%。

　　中海康城八成客户抄底入市

　　11月，天河区中原地产成交均价为28897元/m2，环比上升1.52%，“阳光家缘”中介网签成交量环比大涨27.95%。11月成交活跃的板块为天河北板块，成交环比上涨1倍，主要是“9·30”政策和央行降息使改善型客户积极入市。目前临近年底业主放盘量有所增多，而业主心态并不强势，基本上可议价。如东圃板块的中海康城，本月成交量环比上月涨60%~70%，其中八成是改善型客户抄底入市。

　　番禺优质小区吸引城区改善型买家

　　11月番禺区中原地产二手成交均价为16656元/m2，环比下降5.34%，“阳光家缘”中介网签成交量环比上升46.77%。由于前三季度积压的盘源仍然较多且临近年底急需资金周转的业主开始放盘，导致11月番禺区总体放盘量增多。由于番禺区交通较为方便，且优质楼盘价格相对于市中心较低，不仅吸引本区域的买家，也吸引来自海珠、越秀、荔湾的改善型买家，而番禺优质的盘源如华南碧桂园、雅居乐和锦绣香江等，均价在17000~20000元/m2。

　　预测：年关将至料二手成交量升价难涨

　　在“9·30”政策和央行降息政策下，11月二手住宅成交量继续升高，这是在前三季度跌到历史“冰点”后的初步恢复。预计随着年关将至，暂未购房但急需买房的客户会在宽松政策环境下逐渐入市，但由于“9·30”政策的逐渐消化以及降息政策非结构性的调整，对客户量的提升作用有限，市场仍因限购所限，因此成交量预计仍然会环比提升两三成左右。

　　从价格走势看，二手市场前期盘源依然积压较多，一手开发商本年度目标完成率都不高，以平价走量为主调，成交价格以稳定为主调。因此目前价格还在低位，建议仍在犹豫的客户不妨可趁年底前处在价格低位抄底入市。