浙江第一豪宅降价近两成 高价地开发缓慢被迫信托融资

　　值得一提的是，武林壹号项目的第一笔信托融资，国投信托所发的“滨江绿城杭汽发项目贷款集合资金信托计划”已经于2013年9月6日到期。据了解，该项目并未对外披露预期收益率情况。不过，以当年房地产信托平均预期收益10%以及发行成本的3%计算，该笔融资到期后至少兑付了本息19亿元。

　　“滨江集团的项目之前主要以自有资金开发，会有少量的银行开发贷，但杭汽发项目的资金量需求远大于其他项目，银行的开发贷款在2011年也出现收缩，杭汽发项目就不得不考虑信托融资了。”一位信托分析师曾指出，“目前看来，武林壹号的资金回笼还行，不过回笼的资金既要支撑开发的后续投入，又要兑付即将到期的贷款，资金回笼的速度要求就更高了。”

　　如今，根据滨江集团2013年年报显示，截至2013年12月31日，武林壹号项目累计实际投入金额已近50亿元，而该项目的计划投资总额则超过110亿元。

　　然而，一方面是项目进展缓慢、资金大量投入，另一方面自武林壹号开工后的2011年起，较差的市场环境也让开发企业经历考验。

　　根据公开资料，虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%，但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元，同比微增11.39%，其房地产业务毛利率仅为30.02%，较2012年同期下降15.13%。而实际上，2011年开始，滨江集团无论毛利率、净利率均一路走低。与此同时，短期偿债压力自2012年起开始走高，净负债率则始终维持在90%左右的高位。此外，根据滨江集团2013年财报，其存货价值为301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存压力巨大。

　　中信建投证券分析师苏雪晶近期在点评滨江集团2014年一季报时称，“资金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，项目进入开工节奏，而一季度销售回款低于预期，公司2014 年末一年内到期非流动负债和短期借款之和与货币资金的比重达到3.8，短期偿债压力较大。长期财务杠杆来看，公司净负债率较2012 年略有下降，但仍维持在90%左右的高位，财务状况仍需销售提速来改善。”

　　不过，尽管已经错过最好时机，机构方面对交付期将近的武林壹号改善滨江集团财务状况抱有期待。分析师苏雪晶便在其研报中指出：“高端项目武林壹号也有望赶在年底前部分交付，公司利润率持续下行的状态有望在今年改善。”

　　开卖近两年均价下调27.5%

　　今年以来，滨江集团一直面临利润下行，自身要求加快资金回笼的需求，为了改善这种状况，武林壹号项目被寄予了厚望。然而，武林壹号项目的销售状况一直难以提振，因而成为滨江集团的一块心病。

　　由9幢豪华非毛坯修住宅、1幢超五星级四季酒店和2幢四季公寓组成的武林壹号项目，2012年12月6日首次开盘，推出了7号楼的66套房源，户型分别为235平方米和290平方米两种“小户型”。

　　根据当时滨江集团销售人员对外宣传称，2012年，武林壹号首次开盘当天，7号楼的住宅中近80%已由意向客户预约，这部分客户当天基本前来支付了定金。有人当时按照单套房源定金200万元来计算，曾称7号楼首日开盘吸金将超过10亿元。

　　不过，媒体却在开盘之后的2013年1月30日查询杭州房地产信息网数据，武林壹号首批推出的66套住宅在当时实际销售量仅为37套，尚有29套待售，并未达项目方所称的80%那么乐观。在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹号再次推出5号楼、6号楼共105套房源，户型有448平方米、560平方米和640平方米三种。时代周报记者查询杭州透明售房网数据，截至目前，首次开盘的7号楼基本卖完，66套房源中仅剩下1套待售;但是5号楼、6号楼已售房源则分别为8套和17套，可售套数分别为37套和43套。而根据滨江集团2013年财报显示，截至2013年12月31日，武林壹号项目的存货价值高达49亿元。